执行指南 | 冯老师：竞买商业法拍房存在哪些风险

作者：冯老师                               来源：天涯执行

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【编者按】

商业法拍房看似“捡漏”良机，实则暗藏无数深坑。从权属不清、规划合规陷阱，到占用纠纷、隐性债务，一处瑕疵便可能让投资血本无归。本文系统但简要地梳理了36类关键风险，覆盖权属、规划、占用、税费、交割及投资六大维度，堪称一份沉甸甸的“避雷指南”。无论是新手还是老手，唯有提前洞察暗礁，方能规避代价高昂的失误。干货，建议收藏领悟！

一、权属相关风险

1. 权属来源不清晰，存在共有人争议或历史遗留问题

2. 房产被部分 / 整体抵押，抵押权未解除影响过户

3. （破产案标的）存在司法查封限制，交易或使用权限受约束

4. 土地出让金、有偿使用手续未办妥

5. 原始购置信息缺失，导致税费核算困难

二、行政合规与规划风险

6. 违反规划报建要求（超建、擅自改变用途），需整改或面临行政处罚

7. 消防 / 环保验收未通过，或存在相关处罚记录，影响正常经营

8. 所在区域规划调整（如功能定位变更），导致房产价值贬损

9. 存在征收 / 拆迁可能，投资周期与收益预期受影响

10. 改造、分拆受规划、城管、消防等部门政策限制

三、占有使用与物理状况风险

11. 存在违规改造、加建 / 违建情况，拆除后实际使用面积缩减

12. 房产为危房、部分损毁或处于烂尾状态，无法正常使用

13. 水电、电梯、停车场等配套设施不完善，难以满足经营需求

14. 租赁纠纷风险：租约未到期、转租分租混乱、以租抵债、承租人拒退（受 “买卖不破租赁” 约束）

15. 被案外人恶意占用，清退成本高、难度大

16. 相邻关系冲突（采光 / 通行 / 排污受阻，周边存在厌恶性设施）

17. 物业管理异常：物业公司与原产权人关联、存在高额欠费、业委会反对处置

四、纠纷与处分限制风险

18. 存在未解决的民事纠纷（产权、租赁、相邻权、共有权等）

19. 涉及小业主集体维权、商户纠纷等维稳问题

20. 与政府部门、军队等强势主体存在利益冲突，处置流程受阻

21. 过户限制：规划调整暂停过户、未完成竣工验收、特种用途需额外审批

22. 土地性质特殊（划拨 / 集体 / 军队用地）或房地权属分离，无法正常过户

五、税费与成本风险

23. 税费承担主体不明确（如约定买受人全包），实际成本超预期

24. 原产权人拖欠物业费、水电费、税费等隐性债务，需买受人承担

25. 划拨用地需补缴高额土地出让金，补缴标准不明确

六、产权接收与履约风险

26. 法院未承诺清场交付，或清场附加高额成本、无明确时限

27. 原产权人不配合移交房产证、测绘报告等关键资料

28. 政府部门对后续使用、改造设置政策限制

29. 案外人持续提出执行异议，阻挠产权转移

30. 原产权人处于破产清算/重整阶段，管理人力度弱、过户延迟或存在不确定性

七、投资价值风险

31. 收益不明，或租售比过低（低于 4%-6% 合理区间），收益难以覆盖持有成本

32. 市场认可度低，过往流拍频繁，缺乏潜在接盘方

33. 周边商业氛围差、入驻率低、竞争过度，经营收益不及预期

34. 规划利空（无新增交通配套、商圈转移），价值增值乏力

35. 存在负面舆情（火灾、安全事故、环保污染等），影响出租与资产估值

36. 土地使用权剩余年限不足10年，难贷款、难流通