重磅新规《住房租赁条例》明天施行，遇到这十个问题如何处理？

来源：民事法律参考

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《住房租赁条例》已经2025年6月27日国务院第62次常务会议通过，现予公布，自2025年9月15日起施行。

                                                                                    总理 李强

                                                                               2025年7月16日

1.出租房屋需要强制备案吗？

在过去，备案大多是自愿性质，而且流程繁琐复杂，这使得很多出租人和承租人都对备案望而却步。但新规实施后，情况有了很大改变。如今，出租人有了明确的备案义务，并且可以通过线上方式便捷办理。不仅如此，若出租人未办理备案，承租人有权自行办理，这一举措极大地强化了对租赁关系的法律保护。

根据规定，出租人需在签约后的 3 个工作日内，通过住房租赁管理服务平台完成备案。在备案时，需要准备好身份证明、房屋权属证明等相关材料，确保信息真实有效。比如，房东王先生之前一直觉得只要签订了合同就万事大吉，新规实施后，他意识到备案的重要性，赶紧着手线上备案。而租客李女士也表示，备案让她心里更踏实，万一遇到房东一房多租的情况，备案记录就是最有力的维权凭证。

2.出租人和承租人有哪些新权利义务？

在以往，出租人和承租人的权利义务大多依赖于双方签订的合同约定，这就导致一旦合同条款不够细致明确，很容易引发各种纠纷。但随着《住房租赁条例》的实施，双方的权利义务以法律形式得以明确，这大大减少了模糊地带，为租赁关系提供了更为坚实的法律保障。

从出租人的角度来看，他们需要保证出租的房屋符合建筑、消防等多方面的标准，绝不能将厨房、卫生间、阳台等非居住空间单独出租用于居住。在签订租赁合同时，必须采用实名签约的方式，并按照规定进行备案。同时，未经承租人同意，出租人不得擅自进入租赁住房。在押金的收取与退还方面，也有了更为严格的规范，要在合同中清晰约定押金数额、返还时间以及扣减情形等关键事项，除合同约定情形外，无正当理由不得随意扣减押金。当需要解除合同时，出租人应当依法通知承租人，并为其留出合理的腾退时间 ，绝对禁止采取暴力、威胁等非法方式迫使承租人解除合同或腾退住房。

而对于承租人来说，配合出租人进行身份核验是应尽的义务。在使用房屋的过程中，要做到安全、合理，不能损坏、擅自拆除或停用消防设施，也不能改动房屋的承重结构，更不能私拉乱接水、电、燃气管线。如果未经出租人同意，承租人不得擅自改变房屋用途、拆改室内设施或改动房屋其他结构。此外，承租人还需要遵守物业管理规约，不能有任意弃置垃圾、超标准排放污染物、产生噪声、违反规定饲养动物等损害他人合法权益的行为。当出租人依法需要进入租赁住房时，承租人应当予以配合。

租客小张就对押金问题格外关注，他分享道：“之前退租的时候，房东总是找各种理由扣我的押金，一会儿说卫生没打扫干净，一会儿又说物品有损坏，可这些在合同里都没有明确说明。现在好了，新规明确了押金的扣减情形，以后再遇到这种事，我心里就更有底了。”

3.住房租赁企业如何规范？

曾经，住房租赁市场乱象丛生，部分企业无资质经营，随意发布虚假房源信息，误导租客；资金管理更是混乱不堪，“长收短付” 现象屡见不鲜，一旦资金链断裂，房东和租客的权益便会受到严重损害 ，比如之前闹得沸沸扬扬的某些长租公寓爆雷事件，许多租客不仅面临突然被房东驱赶的困境，预付的租金和押金也打了水漂。

不过，新规的出台给住房租赁企业戴上了 “紧箍咒”。在资质方面，企业需具备相应条件，领取营业执照后 30 日内，要向房产部门报备开业信息。在信息发布上，必须确保房源信息真实、准确、完整，与实际情况保持一致，不得有任何虚假或误导性内容。同时，企业还需要建立完善的租赁档案，对租赁业务的各个环节进行详细记录。

资金监管是重中之重，从事转租经营的住房租赁企业必须设立住房租赁资金监管账户 ，租金和押金都要通过这个账户进行收付。以广州为例，当地明确规定住房租赁企业应在商业银行设立唯一的住房租赁资金监管账户，用于收取承租人的押金及租金。当企业单次收取租金超过 3 个月，或者单次收取押金超过 1 个月时，超出部分的资金就会被纳入监管账户，由监管银行按照规定进行监管，根据合同约定的时间和金额，将租金和押金释放给企业或退还承租人。

厦门某住房租赁企业负责人对此深有感触：“新规实施后，我们第一时间就按照要求设立了监管账户，虽然在一定程度上增加了财务成本和管理难度，但这也让租客对我们更加信任。从长远来看，这对企业的健康发展是非常有利的，让我们更加注重自身的信誉和服务质量。” 租客小林也表示：“以前租房的时候，总是担心企业会拖延退押金，甚至卷款跑路。现在有了监管账户，资金安全更有保障了，我们租房也更放心。”

4.中介机构受到哪些约束？

在过去，中介机构乱象丛生，虚假房源泛滥成灾，租客常常被低价优质房源吸引，实地看房时却被告知房源已租，转而被推荐高价房源；还有些中介随意代收租金和押金，一旦挪用，租客和房东的权益便难以保障，这类问题严重扰乱了市场秩序，让租客和房东苦不堪言 。

如今，新规给中介机构戴上了 “紧箍咒”。在人员管理上，经纪机构需要对从业人员进行备案，杜绝一人同时在多家机构任职的混乱情况。在房源发布环节，必须先核验房源信息，并且实地查看房屋，确保房源真实可靠，绝不能为违规住房提供中介服务。同时，中介机构严禁代收租金和押金，还需明码标价，协助租赁双方办理合同备案。

若中介机构违反规定，为违规房源提供居间服务，或者代收租金、押金，将会面临严厉处罚。根据规定，将由县级以上地方人民政府房产管理部门责令改正，给予警告，并处以 2 万元以上 10 万元以下的罚款；若有违法所得，将被全部没收；若拒不改正，还会被责令停业整顿。

北京观韬中茂（厦门）律师事务所合伙人许炜律师表示，新规明确禁止住房租赁经纪机构为违规房源提供居间服务，严禁代收租金、押金，中介机构必须建立房源合规审查清单，否则将面临最高 10 万元的罚款。某中介门店店长也表示，门店已经组织员工认真学习新规，深刻认识到合规是经营的底线，一旦违规，就可能面临 2 万到 10 万元的罚款，这绝不是小事。

5.押金退还问题如何解决？

押金退还一直是租房过程中的一大痛点，过去，由于缺乏明确的规范和监管，押金常常成为房东或住房租赁企业随意克扣的对象。租客退租时，经常会遭遇各种不合理的扣减理由，比如房屋轻微磨损、卫生打扫不彻底等，甚至有些房东或企业直接以各种借口拒绝退还押金 ，让租客们苦不堪言。

不过，新规针对这一问题给出了明确的解决办法，从收取、保管到返还全流程进行了规范。对于自然人出租人来说，在收取押金时，必须在住房租赁合同中清晰、明确地约定押金的数额、返还时间以及扣减押金的具体情形等关键事项。除了合同中明确约定的情形外，房东无正当理由不得随意扣减押金。这就意味着，房东不能再像以前那样，仅凭自己的主观判断就扣租客的押金。

如果是住房租赁企业，要求则更为严格。从事转租经营的住房租赁企业必须按照规定设立住房租赁资金监管账户，并向社会公示，所有的住房租赁资金，包括押金，都要通过这个监管账户进行收付。以北京为例，当地规定住房租赁企业收取的押金要通过监管账户进行管理，在租赁关系结束后，若租客没有违约行为，企业需在规定时间内将押金原数退还至租客的原支付账户 。这一举措有效避免了企业挪用押金的风险，保障了租客的资金安全。

在深圳，租客小李退租时，房东以房间有轻微污渍为由，想要扣掉部分押金。小李依据新规，指出合同中并未明确此类情况属于扣减押金的范畴，经过协商，房东最终全额退还了押金。小李感慨地说：“以前遇到这种事只能自认倒霉，现在有了新规，自己的权益有了实实在在的保障。”

6.租客擅自改结构，房东如何维权？

在过去，当租客擅自改变房屋结构时，房东往往陷入维权困境。由于缺乏明确的法律规定和有效的解决途径，房东只能依据租赁合同中的相关条款来主张权益，但在实际操作中，常常面临举证困难、执行难度大等问题，导致维权效果不佳 ，比如有些租客将客厅打隔断改造成多个小房间，房东发现后却难以找到有力的证据来要求租客恢复原状或进行赔偿。

然而，新规为房东提供了清晰的维权依据。如果租客未经房东同意，擅自改变房屋结构，比如拆除承重墙、私自搭建阁楼等，房东有权要求租客立即停止这种违规行为，并责令其在规定时间内恢复房屋的原状。若租客拒不改正，房东可以依法解除租赁合同 ，并要求租客赔偿因擅自改结构给房屋造成的所有损失，包括修复费用、房屋贬值损失以及因房屋无法正常出租而导致的租金损失等。

当双方就赔偿问题无法达成一致时，房东可以通过多种途径解决纠纷。比如，向当地的人民调解委员会申请调解，在专业调解人员的主持下，双方进行协商，寻求一个都能接受的解决方案；也可以依据租赁合同中的仲裁条款，向约定的仲裁机构申请仲裁，仲裁裁决具有法律效力，一旦作出，双方都必须遵守；若没有仲裁条款，房东还可以向房屋所在地的人民法院提起诉讼，通过法律程序来维护自己的合法权益 。

房东刘先生就曾遇到过租客擅自将房屋改成直播间的情况，他表示：“以前遇到这种事，真的不知道该怎么办，全靠和租客私下协商，效果还不好。现在有了新规，我直接要求租客停止改造，恢复原状，要是他不配合，我就可以通过法律手段来解决，心里踏实多了。” 租客小黄也表示：“新规让我们清楚地知道了哪些行为是不允许的，违约成本提高了，以后肯定不敢随便改动房屋结构了。”

7.房屋维修责任由谁承担？

在过去，房屋维修责任的划分常常不够清晰，这就导致出租人和承租人之间容易产生纠纷。一旦房屋出现需要维修的情况，双方往往会为了到底该由谁来承担维修责任和费用而争论不休 ，比如房屋漏水问题，房东认为是租客使用不当导致的，租客却觉得是房屋本身的质量问题，双方各执一词，矛盾不断升级。

不过，新规明确了出租人对房屋安全的保障义务，在非人为损坏的情况下，维修责任由出租人承担。这意味着，像房屋因自然老化而出现墙面脱落，或者水管因使用时间过长而发生渗漏等这类非人为造成的损坏，都应由房东负责维修 ，以确保房屋能始终处于适合居住的状态。如果承租人先行维修，那么维修费用可以向出租人追偿，也可以折抵房租 。

当然，如果是因为承租人的过错，比如故意破坏房屋设施，或者因使用不当导致房屋损坏，那么维修责任就应由承租人自行承担，包括承担维修费用并恢复房屋原状 。此外，如果租赁合同中对维修责任有明确的特别约定，那么就按照合同约定执行。

房东郑女士对此深有感触：“以前租客总把维修责任推给我，现在按规定来，责任划分得很清楚，省得争论了。” 租客小周也曾因房屋漏水和房东扯皮，他说：“新规让责任划分更清楚，不用再为维修费纠结了，要是再遇到这种情况，我知道该怎么处理了。”

8.出租人最易踩雷的行为有哪些？

在住房租赁过程中，出租人稍不留意就可能踏入违规的雷区，给自己带来诸多麻烦和损失。其中，出租不符合标准的住房是最常见的违规行为之一，像将不符合工程建设强制性标准、消防安全要求或者室内装修国家有关标准的住房出租，这种行为不仅会对承租人的生命财产安全构成严重威胁，一旦被发现，出租人将面临严厉的处罚。根据规定，相关部门会先给予警告，并责令限期改正；情节严重的，对个人处 1 万元以上 5 万元以下的罚款，对单位处 10 万元以上 50 万元以下的罚款；若有违法所得，将被全部没收；要是造成了损失，还需依法承担赔偿责任；如果情节恶劣，构成犯罪的，将被依法追究刑事责任 。

未经承租人同意，擅自进入租赁住房也是出租人容易忽视的雷区。在租赁期间，房屋的使用权暂时归承租人所有，他们享有居住安宁和隐私不受侵犯的权利。如果出租人未经允许擅自进入，就侵犯了承租人的这些合法权益。比如，有的房东为了检查房屋状况，在租客不在家时私自进入，这是不被允许的。若有正当理由需要进入，也应当提前与承租人约定好时间，并获得对方的同意 。

采取暴力、威胁或者其他非法方式迫使承租人腾退租赁住房的行为，更是触碰了法律的红线。当租赁期满或者出现其他合法的解除合同情形时，出租人应当通过合法的途径来解决问题，绝不能采取过激手段。曾经就有房东因为租客到期不肯搬离，便纠集他人对租客进行威胁，甚至强行将租客的物品扔出房屋，这种行为不仅违反了治安管理规定，构成违反治安管理行为的，将由公安机关依法给予治安管理处罚；如果情节严重，还可能涉嫌犯罪，面临刑事处罚 。

此外，将厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间出租用于居住，也是明确禁止的行为。这些空间在设计之初并非用于居住，存在诸多安全隐患，比如通风不畅、防水不佳等，将其出租用于居住，不符合居住安全和健康的基本要求。一旦被查实，出租人同样会面临警告、罚款等处罚 。

房东赵先生就因为将地下室出租给租客居住，被相关部门处以罚款，并责令限期整改。他懊悔地说：“真没想到出租地下室会有这么严重的后果，以后可不敢再违规了。”

9.租赁住房的空间使用有何规定？

在过去，一些出租人为了追求更多的经济利益，常常将非居住空间单独出租用于居住，比如将厨房改造成卧室，或者把阳台封闭后当作出租房 ，这些行为不仅严重影响了居住的安全性和舒适性，也对租客的身心健康构成了潜在威胁。

不过，新规明确规定，厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间，严禁单独出租用于居住。这是因为这些空间在设计和建造时，并未充分考虑居住的需求，存在诸多安全隐患，比如通风不畅、排水不便、防火性能差等。同时，租赁住房单间租住人数上限和人均最低租住面积，也应当严格符合设区的市级以上地方人民政府规定的标准 ，这一规定旨在避免过度拥挤的居住环境，保障租客的基本生活质量和安全。

若违反相关规定，将面临严厉的处罚。根据规定，将由县级以上地方人民政府房产管理部门责令改正，给予警告；若拒不改正，对单位处 2 万元以上 10 万元以下的罚款，对个人处 2000 元以上 1 万元以下的罚款；若有违法所得，将被全部没收 。

在上海，某房东因将阳台改造成房间出租，被租客举报后，相关部门责令其立即整改，并对其处以 5000 元的罚款。房东表示：“以后再也不敢违规出租了，这罚款可太心疼了。” 租客小王也说：“以前租过这种改造房，住得提心吊胆，现在新规保障了我们的安全，租房更放心了。”

10.住房租赁纠纷有哪些解决途径？

当住房租赁过程中出现纠纷时，当事人可以通过多种途径来解决，以维护自己的合法权益。首先，协商是最便捷、成本最低的方式。出租人和承租人可以直接沟通，就争议问题坦诚交流，寻求双方都能接受的解决方案。比如，租客发现房屋内的某些设施需要维修，而房东认为不属于自己的维修范围，此时双方可以通过协商，查看设施的实际情况和租赁合同中的相关约定，明确维修责任和费用承担方式 。这种方式不仅能够快速解决问题，还能避免破坏双方的关系，为后续的合作留下余地。

如果协商无法达成一致，调解是一个不错的选择。当事人可以向居民自治组织，如居委会、村委会，或者向人民调解委员会、房地产管理部门等相关机构申请调解。这些第三方机构会安排专业人员，依据相关法律法规和公平公正原则，从中斡旋，促使双方达成和解协议 。调解的优点在于程序相对简单，能够较快地解决问题，同时也有助于维护双方的关系。例如，当租赁双方因租金上涨问题产生纠纷时，调解人员可以了解市场行情和双方的实际情况，提出一个合理的租金调整方案，促使双方达成一致。

若双方在租赁合同中约定了仲裁条款，或者在纠纷发生后达成了仲裁协议，那么可以向约定的仲裁机构申请仲裁 。仲裁是一种具有法律效力的纠纷解决方式，具有专业性、保密性和高效性等特点。仲裁裁决具有终局性，一旦作出，双方都必须履行。比如，当租赁双方在租金支付方式、押金退还等问题上存在争议，且无法通过协商和调解解决时，可以选择仲裁。仲裁机构会根据双方提供的证据和相关法律法规进行裁决，为纠纷提供一个公正的解决方案。

如果没有仲裁约定，当事人还可以向房屋所在地的人民法院提起诉讼 。诉讼是解决纠纷的最后一道防线，法院将依据事实和法律作出公正判决，判决结果具有强制执行力。在诉讼过程中，双方需要提供充分的证据来支持自己的主张，比如租赁合同、付款凭证、沟通记录等。例如，租客认为房东未能按照合同约定提供合适的居住环境，要求解除合同并退还租金，就可以通过诉讼来维护自己的权益 。不过，诉讼程序相对复杂，需要耗费一定的时间和精力，当事人需要做好充分的准备。

租客小王就曾因押金退还问题与房东产生纠纷，他先是与房东协商，但未能达成一致。随后，他向当地的居委会申请调解，在调解人员的帮助下，双方最终达成了和解协议，房东退还了大部分押金。小王表示：“调解这个方式真的很有效，既解决了问题，又没有和房东闹得太僵。”