人民法院案例库：建设单位订立前期物业合同后，物业费的计算应根据实际情况综合认定

来源：民事法律参考

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参考案例某物业公司诉某银行青岛分行、某商业公司物业服务合同纠纷案

2023-07-2-121-001 / 民事 / 物业服务合同纠纷 / 最高人民法院 / 2023.06.28 / （2022）最高法民再223号 / 再审 / 入库日期：2024.02.23

裁判要旨

个别业主与建设单位在商品房买卖合同中约定排除前期物业服务合同，对物业服务企业不发生效力，业主依然应受到前期物业服务合同的约束。

在承认前期物业服务合同对业主具有约束力的基础上，考虑到前期物业服务合同系建设单位与物业服务企业签订，与业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同相比，在合同签订主体、价格协商的竞争性、公开性、社会公众认知、业主接受度、合同终止等方面仍有不同，在单个业主和业主团体均没有机会参与前期物业服务合同的磋商谈判的情况下，绝对以合同单价为准可能导致利益失衡，物业费计算应以前期物业合同物业费标准计算的数额为基数，根据实际情况综合认定。

                                        两种合同的多维度差异

虽然前期物业服务合同对业主具有约束力，但它与业主委员会经业主大会依法选聘物业服务企业后所签订的合同相比，在多个维度上存在明显差异。这些差异不仅体现了物业管理在不同阶段的特点，也深刻影响着业主的权益和物业费的合理性。

（一）签订主体：建设单位与业主团体的不同站位

前期物业服务合同的签订主体是建设单位与物业服务企业。在这个阶段，业主大会尚未成立，业主们分散且缺乏统一的组织，无法直接参与到合同的签订过程中。建设单位出于保障物业顺利交付和初步管理的目的，选择物业服务企业并签订合同。而业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业签订的合同，其主体是业主大会（通过业主委员会代表）与物业服务企业。此时，业主们已经凝聚成一个团体，能够充分表达自己的意愿和需求，通过投票、协商等方式，自主选择心仪的物业服务企业，直接参与到合同的磋商与谈判中，让合同内容更贴合业主的利益。这种签订主体的差异，决定了合同出发点和侧重点的不同，前者可能更侧重于建设单位的利益和物业交付的便利性，后者则更能体现业主的诉求。

（二）价格协商：竞争性与公开性的落差

在前期物业服务合同中，价格协商往往缺乏充分的竞争性和公开性。建设单位在选择物业服务企业时，可能由于各种因素，如与某些企业存在合作关系、追求短期成本控制等，未能充分引入市场竞争机制，导致物业费价格的确定不够透明和合理。业主在这个过程中，没有机会参与价格的讨论和决策，只能被动接受建设单位与物业服务企业协商确定的价格。当业主委员会代表业主选聘物业服务企业时，情况则大不相同。业主委员会会通过公开招标、邀请招标等方式，吸引多家物业服务企业参与竞争。在这个过程中，企业会根据自身的服务能力和成本核算，提出各自的服务方案和收费标准。业主委员会和业主可以对这些方案进行详细的比较和评估，与企业进行充分的沟通和协商，最终确定一个相对合理、公平的物业费价格。这种价格协商过程的竞争性和公开性，使得物业费更能反映市场价值和服务质量。

（三）社会公众认知与业主接受度：信任根基的区别

从社会公众认知和业主接受度来看，两种合同也存在显著差异。前期物业服务合同由于业主缺乏参与，在社会公众认知和业主接受度上相对较低。业主对合同的内容、服务标准和收费依据了解有限，容易对物业服务企业产生不信任感，进而对合同的履行产生抵触情绪。相比之下，业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业签订的合同，由于业主全程参与，合同内容是基于业主的需求和意愿制定的，更容易获得业主的认可和接受。同时，这种公开透明的选聘过程，也能得到社会公众的理解和支持，为合同的顺利履行奠定了良好的信任基础。

（四）合同终止：条件与方式的差异

在合同终止方面，前期物业服务合同和业主委员会选聘物业合同也有不同的规定。前期物业服务合同通常在业主大会成立并选聘新的物业服务企业，新的物业服务合同生效后终止。然而，现实中业主大会 “召开难”、业主委员会 “成立难”，导致选聘和解聘物业服务人困难，这使得前期物业服务合同可能成为事实上的无期限合同。 业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业签订的合同，其终止条件和方式则更多地由合同双方协商确定。在合同期满前，双方会根据服务情况、业主反馈等因素，决定是否续签合同。如果双方协商一致或者出现法定的解除情形，合同可以提前终止。这种合同终止方式的差异，也会对物业费的计算产生影响，因为合同期限的不确定性可能导致物业服务成本和服务质量的波动。

                                   综合认定：物业费计算的合理路径

在认识到前期物业服务合同与业主委员会选聘物业合同的差异，以及绝对以合同单价计算物业费可能导致的利益失衡后，我们需要探索一条更为合理的物业费计算路径，即以前期物业合同物业费标准计算的数额为基数，根据实际情况进行综合认定。这一路径既能尊重合同约定，又能兼顾公平公正，充分保障业主和物业服务企业的合法权益。

（一）以合同标准为基数：尊重既有约定

前期物业合同虽然在签订过程中业主参与度较低，但它毕竟是在法律框架内签订的，具有一定的法律效力。其约定的物业费标准，是在前期物业管理阶段对服务成本、服务内容等因素的一种初步考量和确定，为后续的物业管理和费用计算提供了一个基础。 以合同标准为基数，体现了对合同约定的尊重，维护了合同的稳定性和权威性。这有助于避免随意变更物业费标准带来的混乱和不确定性，让物业服务企业和业主都能在一个相对明确的框架内开展工作和生活。同时，也为综合认定物业费提供了一个可参考的起点，使得后续的调整有了依据和方向。

（二）综合实际情况：多因素考量的必要性

在以合同标准为基数的基础上，综合实际情况对物业费进行调整是十分必要的。小区的实际情况千差万别，物业服务质量也参差不齐，单纯依据合同标准可能无法真实反映业主所享受到的服务价值和应承担的费用。因此，需要综合考虑多个因素，对物业费进行合理调整。

首先，要考虑小区的实际情况，如小区的规模、设施设备、地理位置等。规模较大的小区，物业服务的范围和难度相对较大，成本也会相应增加；设施设备齐全的小区，维护和保养的费用较高；地理位置优越的小区，可能对物业服务的品质要求更高。这些因素都会影响到物业费的合理水平。

其次，物业服务质量是一个关键因素。优质的物业服务能够提升业主的生活品质，增加物业的价值，业主也愿意为此支付相对较高的费用。相反，如果物业服务质量低下，业主的权益得不到保障，那么物业费就应该相应降低。可以通过对物业服务的各项指标进行评估，如保洁服务的及时性和清洁程度、安保服务的安全性和巡逻频次、设施设备维修的效率和质量等，来确定物业服务质量的高低，并据此调整物业费。

再者，市场行情和物价水平的变化也不容忽视。随着时间的推移，劳动力成本、物资价格等都会发生变化，物业服务企业的运营成本也会相应改变。如果物业费长期不进行调整，可能会导致物业服务企业的经营困难，影响服务质量。因此，需要根据市场行情和物价水平的变化，适时对物业费进行调整，以保证物业服务企业的正常运营和服务的持续提供。

此外，业主的意见和反馈也是重要的参考因素。业主是物业服务的直接受益者，他们对物业服务的感受最为直接和深刻。通过问卷调查、业主座谈会等方式，广泛征求业主的意见和建议，了解他们对物业服务的满意度和对物业费的看法，能够使物业费的调整更加贴近业主的需求和实际情况。