人民法院入库案例：房屋买卖合同解除并已返还购房价款的，出卖人对标的物享有排除强制执行的权利

来源：青天在线

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裁判要旨

人民法院预查封预告登记在被执行人名下的不动产，出卖方作为案外人以查封之前向法院起诉解除买卖合同并取得胜诉判决为由提出异议主张阻却执行的，待其将应返还被执行人的买卖价款交由执行法院后，可依法予以支持。

案例索引

【台州某都房地产开发有限公司与徐某兵执行异议执行裁定书】

案 号：(2022)浙1081执异160号

案 由：执行异议

裁判法院：浙江省温岭市人民法院

裁判日期：2022年12月05日

注：本案例为人民法院入库案例，入库编号为：2024-17-5-201-033

基本案情

2017年6月2日，浙江省台州市温岭市人民法院作出调解书，确认程某荣、阮某花需共同向徐某兵支付借款本金及律师代理费；若二人未按约定期限付款超过三个月，徐某兵可就剩余未到期款项一并申请强制执行，并要求支付相应利息损失。因程某荣、阮某花未按调解书履行付款义务，徐某兵向温岭法院申请强制执行。执行中，温岭法院于2020年12月7日作出执行裁定，对程某荣、阮某花与贺某芳共同共有的一处房产进行预查封，查封期限为三年。

经法院查明，2016年11月19日，程某荣、贺某芳向某都房产公司购买案涉房产，其中 80 万元购房款通过商业贷款支付，房产仅办理预告登记，未完成产权登记。2020年10月，某都房产公司起诉程某荣、贺某芳，要求解除案涉商品房买卖合同及补充协议，并主张违约金。2020年，台州市路桥区人民法院作出判决支持合同解除并判令程某荣、贺某芳支付违约金。

2020年8月31日，山东省临沂市兰山区人民法院曾对案涉房产进行查封，台州某都房地产开发有限公司提出执行异议后，该院裁定中止执行；后续进入案外人执行异议之诉，2022年9月7日，该院作出调解书，约定某都房产公司退还程某荣购房款等 35 万元，某都房产公司履行付款义务后，该院解除查封，温岭法院成为首查封法院。2022年11月30日，台州某都房地产开发有限公司将剩余购房款汇至温岭法院执行账户。2022年12月5日，温岭法院作出（2022）浙1081执异160号执行裁定，裁定中止对案涉房屋的执行。

本案焦点主要为：房屋买卖合同解除后出卖人对标的物是否享有排除强制执行权利｡

案外人台州某都房地产开发有限公司作为案涉不动产的开发建设单位，案涉不动产仅办理了预告登记，尚未办理产权登记。台州市路桥区人民法院(2020)浙1004民初4553号民事判决已判令确认案涉的商品房买卖合同及其补充协议已于2020年10月15日解除，在案涉商品房买卖合同解除后，案外人就案涉不动产享有的是物权性质的返还请求权，其权利可排除普通金钱债权的执行。但又因商品房买卖合同为双务合同，双方互负返还义务，在案外人未返还价款的情况下，如果允许其排除金钱债权的执行，将会使申请执行人既执行不到被执行人名下的财产，又执行不到本应返还给被执行人的价款，显然有失公允。为了保护预查封权利人的权利，平衡各方当事人的利益，只有在案外人已经返还价款的情况下，才能排除普通债权的执行。反之，案外人未返还价款的情况下，则不能排除执行。本案中，(2022)浙1004民初526号民事判决已认定应返还房屋买受人贺某芳、程某荣购房款为766741.67元，贺某芳、程某荣各占一半份额，故两人各为383370.84元。台州某都房地产开发有限公司将返还给贺某芳的款项已汇至台州市路桥区人民法院执行账户，将返还给程某荣的35万元已汇至山东省临沂市兰山区人民法院，剩余购房款本息64379元已汇至温岭法院执行账户，因此台州某都房地产开发有限公司已完成返还价款的义务。综上，案外人对案涉不动产享有的民事权利足以排除强制执行，其要求对案涉不动产停止执行的异议请求，应予以支持。

关联法条索引

《中华人民共和国民事诉讼法》第238条（本案适用的是2021年12月24日修正的《中华人民共和国民事诉讼法》第234条）

《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发〔2004〕5号）第15条