前期物业服务合同未采取招投标的方式订立，合同无效，物业公司要求业主支付物业费的诉求，不予支持

来源：民事法律参考

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                                          (2020)鲁民申5097号

本院经审查认为，本案再审审查的焦点问题为：原审认定济南大南方房地产开发有限公司与万佳公司签订的《前期物业服务合同》无效，未支持万佳公司要求王立志支付物业费的诉求是否正确。

《物业管理条例》第二十四条第二款规定“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本院认为，《物业管理条例》第二十四条第二款属于效力性强制性规定，建设单位选聘前期物业服务应当采取招投标的方式，违反该规定订立的前期物业服务合同无效。原因在于物业企业的选任对业主权利影响很大，而前期物业服务企业的选任主体与实际享受物业服务的主体是不一致的，为了避免建设单位选聘物业服务的任意性，保障物业实际享用人的权益，法规规定建设单位选聘物业服务企业应当通过招投标的方式，除投标人少于3个或者住宅规模较小并经过主管部门批准外，不得采取协议的方式选聘物业服务企业。根据原审查明的事实和在卷证据，2013年3月1日，建设单位济南大南方房地产开发有限公司与万佳公司直接以签订《前期物业服务合同》的方式，约定选聘万佳公司对东方新天地花园提供前期物业管理服务事宜。因此，该前期物业服务合同未经过招投标，且亦不属于《物业管理条例》规定的“经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业”的情形。故原审认定济南大南方房地产开发有限公司与万佳公司签订的《前期物业服务合同》无效，不支持万佳公司基于有效合同要求王立志支付物业费的诉求，并无不当。

                                          合同无效的判定依据与推理

（一）本案合同的关键问题剖析

在济南大南方房地产开发有限公司与万佳公司的这起纠纷中，2013年3月1日，济南大南方房地产开发有限公司直接与万佳公司签订了《前期物业服务合同》，约定由万佳公司对东方新天地花园提供前期物业管理服务。然而，从整个签约过程来看，该合同既未经过招投标程序，也没有证据表明其属于可以采用协议方式选聘物业的特殊情形，即投标人少于3个或者住宅规模较小且经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准的情况。这种未经规范程序签订合同的行为，直接违反了《物业管理条例》中对于住宅物业建设单位选聘物业服务企业的明确规定，使得合同的合法性从一开始就存在严重瑕疵。

（二）法律条款的具体应用

根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。” 而《物业管理条例》第二十四条第二款关于住宅物业建设单位应通过招投标方式选聘物业服务企业，以及在特定情形下经批准可采用协议方式选聘的规定，属于效力性强制性规定。这是因为物业企业的选任对业主权利影响重大，前期物业服务企业的选任主体（建设单位）与实际享受物业服务的主体（业主）不一致，如果不通过严格的招投标程序或特殊批准的协议方式来规范选聘，很容易导致建设单位选聘物业服务的任意性，无法保障业主作为物业实际享用人的权益。

在本案中，济南大南方房地产开发有限公司与万佳公司签订的《前期物业服务合同》，由于未满足招投标要求，也不符合可协议选聘的法定条件，违反了《物业管理条例》这一行政法规的效力性强制性规定。按照《合同法》的上述条款，该合同理应被判定无效。这种判定不仅是对法律条文的严格遵循，更是为了维护物业管理市场的规范秩序，保障广大业主的合法权益。

                                      合同无效对物业费诉求的影响

（一）一般情况下的法律原则

在一般的物业服务合同纠纷中，当合同被认定无效时，物业费的支付问题并非简单地一概而论。根据公平原则和权利义务相一致原则，即便合同无效，如果物业服务企业确实为业主提供了实际的物业服务，业主事实上也接受了这些服务，那么业主通常仍需支付相应的费用。这是因为物业服务企业在提供服务过程中，投入了人力、物力和财力等成本，业主从中获得了一定的利益，若完全不支付费用，对物业服务企业来说是不公平的。

然而，此时费用的支付标准并非一定按照原无效合同中所约定的标准执行。在实践中，通常会参考当地同类物业服务的市场价格、服务的实际内容、服务质量以及实际成本等多种因素来综合确定。例如，在某小区物业合同无效案件中，法院在判定物业费支付时，详细调查了当地其他类似小区的物业费收费标准，同时对该小区物业服务企业提供的服务内容和质量进行了评估，最终确定了一个合理的费用支付标准，既保障了物业服务企业的合理收益，也避免了业主承担过高的费用。

（二）本案判决结果分析

回到济南大南方房地产开发有限公司与万佳公司的这起案件中，原审法院不支持万佳公司基于有效合同要求王立志支付物业费的诉求，有着充分的法律依据和合理的逻辑推理。由于《前期物业服务合同》被判定无效，万佳公司原本依据该有效合同主张物业费的基础不复存在。在合同无效的前提下，不能直接依据合同中约定的物业费标准和支付方式来要求业主支付费用。

虽然合同无效，但如果万佳公司实际提供了物业服务，且王立志接受了服务，从公平原则出发，王立志或许仍需支付合理费用。然而，本案中关键在于万佳公司是基于一份无效合同来主张物业费，在这种情况下，法院严格按照法律规定和合同效力判定原则，认定其诉求缺乏合法有效的合同依据，因此不予支持。这一判决结果，不仅是对法律条文的严格遵循，更是为了维护法律的严肃性和权威性，确保合同纠纷的处理有法可依、公平公正。