物业纠纷20问上篇——物业费相关问题解答

最近，有许多朋友和客户来电咨询关于物业纠纷的问题，在咨询过程中，我们发现，大家咨询的问题种类繁多，但都关系到业主的切身利益。所以，我们整理了20个咨询频率较高的问题，统一解答，希望能够帮助广大业主明确权利义务，维护自身合法权益。

因文章内容较多，篇幅较长，为提升大家的阅读体验，20个问题的解答将分为两篇文章，第一篇为咨询频率最高的物业费相关问题。

第一问：

房屋存在质量问题能否拒绝交纳物业费？商品房买卖合同关系和物业服务合同关系是两个完全不同的法律关系

商品房买卖合同关系是房地产开发商与业主之间的合同关系，而物业服务合同关系是物业服务企业与业主间的合同关系，两者不能混为一谈。物业服务企业与房地产开发商是两个不同的企业法人，业主不能因为房地产开发商的问题而拒绝向物业服务企业交纳物业费。

其次，根据《物业管理条例》规定，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

因此，房屋质量问题不属于物业管理范围而是开发商的问题

当业主发现房屋存在质量问题时，根据《商品房销售管理办法》第三十三条规定“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任……保修期从交付之日起计算”

如在房屋质保期内，业主可以要求开发商进行维修。如不在质保期内，业主只能自己维修。

因此，业主不能以房屋质量问题为由拒绝交纳物业费!

问题二：物业服务不到位能否拒绝交纳物业费？

根据《物业管理条例》第七条之规定“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用……”

在物业服务企业提供了物业服务的情况下，业主就应当按时交纳物业费

加之物业服务具有持续性、综合性以及服务受益主体的广泛性和差异性的特点，难以对物业服务进行计量，也很难做到满足每一位业主的要求。

物业服务不到位，只构成物业服务企业的一般违约，而非根本违约，业主不能以此为由拒绝交纳物业费

当业主遇到物业服务不到位的情况时，可以向业委会反映，与物业服务企业协商解决，如果物业服务存在重大问题，且难以改进的，也可能通过正当程序，重新聘请新的物业服务企业。

综上，业主不能以物业服务不到位为由拒绝交纳物业费!

第三问：未和物业服务企业签订物业服务合同，能否拒绝交纳物业费？

物业服务合同包含两类，即前期物业服务合同、普通物业服务合同，前期物业服务合同是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施物业管理签订的合同，普通物业服务合同是指业主大会、业主委员会成立后，与所选聘的物业服务企业签订的物业管理合同。

虽然业主未实际加入前期或后期物业服务合同的订立过程，但业主实际享受了物业服务，且对于前期物业服务合同，它包含于商品房买卖协议之中，业主在签订《商品房买卖合同》时即认可了前期物业服务合同的内容，受合同约束。而普通物业服务合同是由业主委员会与物业服务企业签订的，业主委员会的决定对业主具有约束力，业主自然受普通物业合同约束。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。

因此，业主不能以未签订物业服务合同为由拒绝交纳物业费。

第四问：房屋未实际使用，是否应当交纳物业费？

其实这个问题存在两种情形：

情形一，购房者已经接房，成为小区业主。

根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“……物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。

即只要购房者已经接房，成为小区业主后即使房屋未实际使用也应当交纳物业费

因为物业服务具有整体性的特点，虽业主未实际使用房屋，但客观上物业服务企业已经为业主提供了绿化、安保、清洁等服务。

情形二，房屋尚未出售或购房者未接房。

根据《物业管理条例》第四十一条第二款之规定“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”。

如果房屋尚未出售，即房屋所有权属于房地产开发商，或者房屋已经出售，但购房者未接房

尚未成为业主的情况下，物业费由建设单位交纳

综上，购房者已经接房，成为小区业主后，不能以未实际使用房屋为由拒绝交纳物业费。

第五问：业主不交纳物业费会有什么影响？

《物业管理条例》规定了业主应当按时交纳物业费，如业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。且《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。

业主不交纳物业费的，物业公司可能会诉讼至法院要求支付物业费

第六问：物业公司到法院起诉，要求支付物业费，该怎么处理？需不需要出庭？

首先，建议广大业主在接到法院传票，得知自己被物业公司起诉，要求支付物业费时，

要积极应诉，准时出庭

因为作为被告有进行答辩、承认或反驳原告诉讼请求的权利，而出庭才能够充分发表自己的意见，对物业公司的诉请举证抗辩，保护自己的合法权益。

其次，具体案情具体分析，根据不同的情况来准备证据

如果业主认为自己已经交纳了物业费，物业公司的起诉属于重复计算，就要收集准备交纳物业费的单据，证明自己已经履行了交纳义务；如果认为物业公司的服务存在重大瑕疵，就要准备物业服务不到位的视频记录或者照片等等。

第七问：物业费收费标准如何确定？

根据《物业管理条例》，物业服务收费应当遵循合理、公平以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和服务服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

物业费的收费标准，由业主与物业服务企业进行协商并根据各个地区的物业收费指导价标准

（例如昆明市就依据《昆明市住宅小区物业管理服务收费办法》），在规定范围内确定最终的物业收费标准，并在物业服务合同中明确。

第八问：售楼时承诺免除物业费，业主可以不交物业费吗？

在实际生活中，房地产开发商为增加房屋成交量，在销售房屋时往往会告知购房者，如果能介绍其他客户且成功销售房屋，可以免除几年的物业费。很多购房者绍了许多客户并成功买房，但在几年后却收到了法院传票，原来是物业公司起诉要求支付物业费，此时，业主往往以购房时承诺免除物业费作为抗辩理由，但却不能得到法院支持，业主觉得很“委屈”。

其实，房地产开发商与物业服务企业是不同的法律主体，房地产开发商售房时与业主间的关于免除物业费的承诺属于涉及到第三人（即物业服务企业）的一个约定，实际上是为第三人（即物业服务企业）设定了权利义务，违反了合同相对性原理，其约定对于物业服务企业不具有法律约束力。

即使房地产开发商在售楼时承诺免除物业费，业主也不能以此为由拒绝交纳物业费，因为该承诺对物业服务企业不具有法律约束力

第九问：出租房物业费该谁付？

根据《物业管理条例》第四十一条之规定“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”，《 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”。

房屋出租后，如果房东与租户未约定由谁交纳或者约定由房东交纳的，由房东交纳物业费；如果房东与租户约定由租户交纳的，由租户交纳物业费，但租户到期没有交纳物业费的，房东需承担连带交纳的责任。

第十问：物业服务企业主张滞纳金或违约金的,应如何处理? 

首先，业主需要明确一个概念，物业服务企业要求的滞纳金与行政法上的滞纳金性质不同，并不是物业服务企业对业主的一种处罚，并且物业服务企业也没有权力处罚业主。这里的滞纳金其实是一种违约责任的负担方式，性质类似于违约金。

其次，对于物业服务企业能否主张滞纳金或违约金要看物业服务合同中是否有约定，如果没有约定或约定不明，物业服务企业无权主张滞纳金或违约金。但如果物业服务合同中对滞纳金或者违约金进行了约定，则要看约定的比例或标准是否合理，目前，许多物业服务企业约定的滞纳金或违约金标准为欠交物业费的千分之三或千分之五/日，该标准约定过高，如果是在诉讼过程中提出，业主可以请求法院予以适当减少。

综上，如果物业服务合同对滞纳金或违约金没有约定或约定不明，物业服务企业无权主张滞纳金或违约金；如果物业服务合同对滞纳金或者违约金进行了约定，则要看约定的比例或标准是否合理，标准过高的，可以协商减少。