房屋赠与、继承、买卖缴税全攻略

一、房屋赠与、继承、买卖缴税一览表

税目	配偶及直系亲属的赠与	普通商品住宅二手房的买卖	非普通商品住宅二手房的买卖
契税	总房款×3%	总房款×1.5%	总房款×3%
		90平米以下且属家庭首套住房，总房款×1%
印花税	总房款×0.05%	免征	免征
营业税	无	不满5年：总房款×5%	不满5年：总房款×5%
		满5年：免征	满5年：差额×5%
个人所得税	无	差额×20%(自用5年以上家庭唯一住房免征)
税目	配偶及直系亲属之外的赠与	普通商品住宅二手房的买卖	非普通商品住宅二手房的买卖
契税	总房款×3%	总房款×1.5%	总房款×3%
		90平米以下且属家庭首套住房，总房款×1%
印花税	总房款×0.05%	免征	免征
营业税	同商品房	不满5年：总房款×5%	不满5年：总房款×5%
		满5年：免征	满5年：差额×5%
个人所得税	差额×20%(自用5年以上家庭唯一住房免征)
税目	继承	普通商品住宅二手房的买卖	非普通商品住宅二手房的买卖
契税	无	总房款×1.5%	总房款×3%
		90平米以下且属家庭首套住房，总房款×1%
印花税	总房款×0.05%	免征	免征
营业税	无	不满5年：总房款×5%	不满5年：总房款×5%
		满5年：免征	满5年：差额×5%
个人所得税	无	差额×20%(自用5年以上家庭唯一住房免征)

备注：

1．直系血亲：父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹（同父母）；

2．以上仅供参考，具体以法律法规及相关规定为准。

二、免征情况

个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收营业税：

（一）离婚财产分割；

（二）无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

（三）无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

（四）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：

（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

政策依据：

1.《财政部 国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》（财税〔2009〕111号）；

2.《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）；

3.《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕144号）；

4.《国家税务总局关于印发<税收减免管理办法（试行）的通知》（国税发〔2005〕129号）。

三、案例分析

现值200万原值40万、90平米以上、70年产权、自用5年以上家庭唯一住房，从缴税的角度考虑，父母把房子赠与给孩子还是买卖给孩子划算？

答：

直系血亲的赠与

契税：200万×3%=6万

印花税：200万×0.05%=0.1万

总和：6.1万

普通商品住宅二手房的买卖

契税：200万×1.5%=3万

总和：3万

非普通商品住宅二手房的买卖

契税：200万×3%=6万

营业税：（200-40）万×5%=8万

总和：14万

普通商品住宅二手房的买卖缴税额（3万）＜直系血亲的赠与缴税额（6.1万）＜非普通商品住宅二手房的买卖缴税额（14万）

综上所述，从缴税的角度考虑，如果是上述条件的普通住宅，父母把房子买卖给孩子比较划算；如果是上述条件的非普通住宅，父母把房子赠与给孩子比较划算。