个人婚前购买房屋，婚后买卖时产生收益是否属于夫妻共同财产？个人所有房屋婚后出租，租金是否属于夫妻共同财产？

作者：苑克帅                   来源：港城不动产

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裁判要旨

一方婚后用个人财产购买房屋，离婚时该房屋属于“个人财产的替代物”，应认定为个人财产，其自然增值也属于个人财产；一方个人所有的房屋婚后用于出租，其租金收人属于经营性收人，应认定为夫妻共同财产。

案情简介

王某某与李某于2008年8月登记结婚，未生育子女。婚后李某用出售自己婚前房屋的款项购买了安徽省宁国市××小区房屋一套，总价款为181800元，房屋产权登记在李某自己名下，王某某用自己婚前住房公积金账户上的45000元对该房屋进行了装修。

2011年6月，李某将该房以448000元的价格卖给他人。婚后双方购买的家具及海尔冰箱、康佳彩电、三洋洗衣机、煤气灶等在卖房时也一并留给了买房人，大约估价为8000元，包含在448000元房价中。

王某某婚前有一套房屋，婚后一直用于出租，租金收入约72000元。

2011年10月王某某诉至一审法院，要求判令双方离婚，并对夫妻共同财产依法分割，包括分割李某出售婚后所购宁国市××小区房屋的增值收益。

李某同意离婚，但认为诉争房屋及其增值收益属于其个人财产，与王某某无关。王某某个人所有房屋的租金收入72000元，应当作为夫妻共同财产进行分割。

裁判理由

一审法院经审理认为，王某某与李某夫妻感情确已破裂，现双方当事人均同意离婚，故准予王某某与李某离婚。在财产分割方面，宁国市××小区房屋是李某用其出售自己婚前房屋的款项购买，属于一方的婚前财产在婚后进行了转化，即由李某一方的婚前房产转化为货币形式，然后再由货币形式转化为诉争房产，不应影响其个人财产的性质认定。

李某购买宁国市××小区房屋用于家庭居住，并非投资，其将该房屋卖给他人的增值部分，依照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）》（以下简称《婚姻法解释（三）》）第五条的规定，该增值属于自然增值，离婚时应归李某个人所有；婚后双方用夫妻共同财产购买的家具、电器等，出售房屋时一并转让，总房款中的8000元应认定为夫妻共同财产。

王某某用婚前住房公积金账户上的45000元对房屋进行了装修，虽然《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）》（以下简称《婚姻法解释（二）》）第十一条规定，婚姻关系存续期间夫妻双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金，属于夫妻共同财产的范围，但前提是该住房补贴、住房公积金是婚姻关系存续期间取得的。而个人住房公积金账户中的数额可能包括婚前取得和婚后取得两个部分，本案中王某某系用婚前取得的住房公积金45000元装修房屋，该部分住房公积金应认定为王某某一方的婚前财产。由于装修材料已添附到房屋上，成为房屋不可分割的组成部分，离婚时对房屋价格整体评估时，应一并考虑房屋的实际装修状况，故448000元总房款中也包含房屋装修部分。考虑到房屋装修的折旧因素，李某应支付王某某40000元的房屋装修补偿款。

关于王某某个人所有房屋的租金收入72000元，性质属于经营性收入，按照婚姻法第十七条的规定，应认定为夫妻共同财产。

综上，一审法院判决：准予王某某与李某离婚；李某支付王某某房屋装修补偿款40000元及出售夫妻共同所购家具、电器的款项4000元；王某某支付李某房屋租金收入36000元。

一审判决后王某某不服提出上诉，王某某坚持认为李某婚后所购房屋及出售房屋的增值收益属于夫妻共同财产，而其出租房屋的租金收入不应认定为夫妻共同财产，因为房屋出租事宜全部由其自己打理，包括寻找合适的租户、签订租赁合同、维修设施等等，李某根本就不关心，租金收入当然也与李某无关。

二审法院经审理后判决：驳回上诉，维持原判。

关联法条

《婚姻法》若干问题的解释（三）

第五条 夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。

《婚姻法》若干问题的解释（二）

第十一条 婚姻关系存续期间，下列财产属于婚姻法十七条规定的“其他应当归共同所有的财产”：

（一）一方以个人财产投资取得的收益；

（二）男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金；　　

（三）男女双方实际取得或者应当取得的养老保险金、破产安置补偿费。

案例要旨

房屋租金与存款利息不同，前者是由市场的供求规律决定的，并且与房屋本身的管理状况紧密相连，其获得收益往往需要投入更多的管理或劳务，因此可以作为经营性收益看待。夫妻一方婚前购入的房子，登记在一方名下，婚后房屋出租的收益应当根据法律规定认定为夫妻共同财产。

最高院民一庭

《婚姻法》若干问题的解释（三）第五条理解适用

《婚姻法》若干问题的解释（三）第五条“夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。”本条是关于夫妻一方财产在婚后产生的收益如何处理问题的规定，采用的是一般原则加例外规定的模式，按照不同类型分别加以认定。具体而言：

1、本条规定关于夫妻一方财产在婚后产生的收益归属的认定，一般原则应认定为夫妻共同财产。这一原则规定符合我国现行婚姻法婚后所得共同制为基本形态的夫妻财产制度，也适应我国传统的婚姻家庭伦理观念和传统文化。

2、本条除了规定上述一般原则外，还规定了两种除外类型：（1）孳息。（2）自然增值。本条规定将上述两种夫妻一方财产在婚后产生的收益类型排除于夫妻共同财产之外，虽未对其归属予以明确认定，但依该条文句式及前后逻辑关系，可以判断出对孳息及自然增值，应认定为个人财产。

（1）孳息。孳息的产生依附于原物，原物属于一方个人财产，其产生的孳息亦归其所有。这也符合民法传统理论及我国物权法的相关规定。需要说明的是，①本条在此所涉及的“孳息”一词应从上文所述的狭义概念来理解，且本条对孳息类型并未按天然孳息和法定孳息加以区分，一概认定为个人财产。②关于夫妻一方财产在婚后产生的孳息归属问题，无论是理论界还是司法审判实践中争议较大，在本次司法解释的起草及征求意见中，分歧也较大，且几经修改，最后才形成本条规定内容。

（2）自然增值。因夫妻一方财产在婚后产生的自然增值通常是因通货膨胀或市场行情的变化而致，与夫妻双方的人为协作劳动、努力或管理等并无关联，将该部分增值认定为个人财产还是得到了理论界及司法审判实务中的共识。如果物或权利价格的提升是基于人为努力而产生的，应当属于主动增值，原则上按照夫妻共同财产处理。

3.本条规定采用的上述模式，并未直接涉及夫妻一方财产在婚后产生的收益中投资收益这种类型，但根据条文的结构及逻辑还是可以判断对此类型应以夫妻共同财产加以认定。

一方用婚前财产婚后购买房产所带来的收益，需要区分是投资购房还是家庭居住

由于购买房屋具有投资和自住两种功能，对一方用婚前财产婚后购买房产所带来的收益，需要区分是投资购房还是家庭居住。在将婚前房产用于非自住的投资用途时，另一方有权主张其投资收益。比如，夫妻一方用婚前个人存款婚后购买反租式酒店公寓，期间获取租金收益，虽然房产的所有权是一方个人的，但租金收益归属夫妻双方。有的炒房客用自己的个人财产在婚后不断买进卖出房产，花费大量的时间和精力，所获收益认定为夫妻共同财产比较公平。因此，在将婚前房产用于非自住的投资用途时，夫妻另一方有权主张分割投资收益。一方婚前个人房产婚后变卖，双方又添加若干夫妻共同财产购买新的房产，离婚时应考虑婚前房产变卖价款在新购房产价款中所占的比例，公平合理地予以分割。一方用自己个人所有的房产作为家庭共同生活的居住用房，婚姻关系存续期间，因种种原因将该房屋出售后另购住房，仍然用于家庭自住，如果没有夫妻共同资金或另一方个人资金的再投入，离婚时对于出售房屋所带来的增值收益，应当认定为一方的个人财产。