在商品房买卖合同中按揭贷款银行的诉讼主体地位

作者：谢卓言    来源：宁夏大远律师事务所

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案情简述

2013年11月16日，原告黄某（乙方）与被告宁夏某投资置业有限公司（甲方，以下简称投资公司）签订《商品房买卖合同（预售）》。乙方以301007元价格购买甲方开发的房屋。甲方定于2014年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。甲方如未在本合同约定期限内将房屋交付乙方，逾期超过60天，乙方有权单方面解除本合同。

签订合同后黄某于2013年11月16日向投资公司支付了首期购房款151007元，并作为借款人与投资公司、中国工商银行股份有限公司银川某支行（以下简称工行某支行）签订个人住房借款担保合同。该合同约定贷款金额为101000元，贷款期限为10年。贷款人将贷款资金划入投资公司名下账户。借款人以所购房屋作为抵押财产提供抵押担保。

2014年6月5日，工行某支行发放了相应的贷款并取得涉案房屋的抵押权人预告登记证明。黄某自2014年6月20日起逐月向工行某支行归还贷款本息。

后投资公司逾期交房超过60日，黄某遂诉至某基层人民法院，请求解除商品房预售合同和借款担保合同。

代理要点

一是合同各方当事人诉讼地位的设定。投资公司作为开发商系合同相对方，按约交房系其基本合同义务，其逾期交房已超过60日，显属违约，黄某行使合同解除权，投资公司作为被告毋庸置疑。而按揭银行的诉讼地位究竟是作为被告还是作为第三人呢。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商房买卖司法解释）第24条之规定，黄某有权同时要求解除与工行某支行签订的《个人住房借款担保合同》。根据合同相对性原则，黄某与工行某支行所签订的《个人住房借款担保合同》独立于《商品房买卖合同》，属从合同，两份不同的合同在同一个案件中一并解除，明显不是一个法律关系。《商品房买卖司法解释》倾向性主张将按揭银行列为有独立请求权的第三人，第三人的类型有当事人申请追加和法院依职权追加，本案如果把按揭银行列为第三人有可能是在诉讼过程中由法院追加，由此会给主办法官增加麻烦。而且因为解除贷款合同会牵涉到银行剩余贷款等等实体性权利，因此经过反复思考，本人最终决定将按揭银行作为共同被告更优于让其作第三人。本案在人民法院立案时也因按揭银行的诉讼地位问题发生分歧，但最终法院还是接纳了本人的观点。

二是诉讼请求的设定。解除商品房预售合同后，黄某有权要求投资公司返还包括已付购房首付款及已向工行某支行所还贷款本金，同时赔偿首付款利息及已还贷款利息。解除后剩余贷款应由投资公司承担，投资公司清偿剩余贷款本息等债务后，工行某支行应及时解除涉案房屋上的抵押登记。

判决结果

某基层人民法院经过审理最终依照合同法第93条第2款、第97条及《商品房买卖合同纠纷司法解释》第24条、第25条之规定，判决：一、解除黄某等与投资公司签订的《商品房预售合同》；二、解除黄某与工行某支行签订的《个人住房借款担保合同》；三、投资公司于判决生效之日起十日内向黄某返还房款201007元及利息14015.37元（贷款本息暂算至2016年11月2日，实际以原告向工行某支行偿还的按揭贷款本息为准）；四、投资公司于判决生效之日起十日内替黄某向工行某支行偿还尚欠的贷款78108.73元（暂算至2016年11月2日，实际以原告在被告工行某支行未还贷款为准；五、驳回原告黄某的其他诉讼请求。

心得体会

购房人基于商品房买卖合同关系和按揭贷款合同关系同时起诉开发商和按揭银行时，一般情况下，按揭银行会被列为第三人，但实践中也可将按揭银行的诉讼地位作为共同被告。具体理由：

一是《商品房买卖合同纠纷司法解释》倾向性主张将银行列为有独立请求权的第三人，但有独立请求权的第三人是指对本诉讼的诉讼标的有独立请求权的当事人，其参加诉讼的方式为主动要求参加本诉。如果同时解除商品房买卖合同关系和按揭贷款合同关系，就不能僵化认为银行只能是第三人，不可以作为共同被告。

二是当事人作为被告抑或作为有独立请求权的第三人参加诉讼，取决于提起诉讼原告的如何起诉。在原告起诉时，要求同时解除商品房买卖合同关系和按揭贷款合同关系，是在法律规定的情况下将两个不同的法律关系合并。原告可以将按揭银行作为共同被告。起诉时就将按揭银行列为被告的好处在于，一方面，避免因银行单方面的态度影响整体案件处理，不利于保护处于弱势的购房人的合法权益；另一方面，也可以减轻办案法官的工作量，因为现在法院案多人少，办案压力太大，没有充足的时间在庭审过程中征求按揭银行意见，或单独追加按揭银行作第三人，如果在起诉时就将按揭银行列为被告，就会大大提高了办案效率。

三是按揭银行作为被告参加诉讼，针对原告的诉讼请求，没有丧失抗辩及提出反诉讼的权利和机会，程序上更能得到相应保障且合理。

因此，通过本起案件及随后的相类似的几起案件的代理，本律师认为将按揭贷款银行列为共同被告明显比作为案件第三人更加合乎法律规定和更有利于案件优化处理。

简要评述

购房人基于商品房买卖合同关系和按揭贷款合同关系，同时起诉开发商和按揭银行时，按揭银行的诉讼地位可以作为共同被告。当按揭贷款合同因商品房买卖合同解除而解除时，应当明确其解除合同效力溯及购房人的已付的全部款项，包括首付款、银行贷款还款本金及利息，还有相应的损失赔偿。同时，在遵循合同相对性原则的前提下，为了履行的便利，从最终结果出发，判决开发商直接承担购房人在按揭贷款合同项下的责任，这样就可以在一个诉讼中一并解决所有矛盾和纠纷，对于案件处理势必更加便捷高效。