房地产资金断链烂盘如何有效处理的法律思考

                                          ——以昆明鸿乙名业禄劝世纪中心项目重组为例

昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司在昆明市禄劝县开发了世纪中心小区，由于公司资金断链，公司实际控制人戴某于2015年3月远走美国躲避，留下285套“一房多卖"房，以及村民回迁房近500套被以买卖形式备案给小贷方，部分已经办理了产权证，职工几个月没有发工资，村民及实际购房人多次上访，售楼中心被打砸，员工的人身安全受到极大威胁。事件发生后，政府有关部门第一时间组建了工作组处理，但是由于没有法律思维和处理经验，工作并不理想，后衡炜律师团队经人介绍接受委托进入企业协助处理善后事宜，工作最初开始代表公司接待群众上访，了解整个项目出现问题的背景。

2015年5月中旬，云南衡炜律师事务所正式受该公司的委托，以颜进律师为“团长”的律师团队正式进驻世纪中心处理该项目资金断链烂盘遗留的问题。

现经过四个月的努力，在当地政府的大力支持下，经过谈判处理了超过150套一房多卖，将释放出的商品房备案给实际购房人及回迁村民，现在公司运行正常，客户情绪稳定，正在有条不紊解决问题；应当说房地产企业出现问题往往涉及群众利益，属于社会民生、稳定热点问题，处理不好就会引发群体性事件；禄劝世纪中心的工作模式，社会成本最低，各方矛盾最小，我们认为，现在处理的结果可能是化解房地产资金断链引发危机、矛盾比较好的模式。

总结律师团队阶段性工作，我们有如下体会和思考：

一、当地政府高度重视，安排专职领导主抓工作，每次遇到问题可以及时落实到位，避免了部门之间的扯皮现象，成为律师团队坚强有力的支持。

二、房地产企业由于银行开发贷款受限，融资的渠道往往是社会民间资金，民间资金的利息是开发商难以承受的，导致开发商出现问题较多，这几年属于高发期；开发商的资金出现困难往往在工程的中间阶段，接近取得预售证或已经取得预售证，为了回笼资金采取的手法几乎都是取得预售证开始卖房，在这一阶段，土地无法抵押，商品房没有产权证也无法抵押，导致开发商用大量的商品房备案（变相抵押）给民间高利资本来换取现金，而比较极端的像世纪中心，在没有和资金方达成协议或完成法律程序就擅自将已经备案的商品房出售给实际购房人，并且将回迁房备案给民间高利贷主，一旦无法实现资金的平衡就会爆发危机，而这种危机必然损害许多无辜的人，社会矛盾尖锐。

三、房地产企业的危机往往体现在施工队的工程款不能兑现，实际购房人及回迁人的权益不能实现，从表面上看是施工队、实际购房人及回迁人与地产公司的矛盾，实质是小贷公司的资金利息抽干了地产的血液导致。

所以，在处理世纪中心遗留问题模式特点是以开发商主体为中心（律师团队接受的是房地产公司的委托），平衡小贷公司与实际购房人的利益，小贷公司适当让步，损失一点利益，完全保护实际购房人的利益；律师起到的主要作用是挖掘小贷公司法律的缺陷，因为小贷公司备案的目的不是为了购房而是保障自己债权，所以小贷公司无论是资金的走向，还有备案与借款之间都有大量的矛盾之处，如果认定是购房，已经支付了利息就应当是退购房款，如果认定是借款，那么销售备案就没有法律效力，关于这方面的经验，在最高人民法院关于民间借贷的司法解释还没出来前，我们就一直用这个思维去处理这方面的业务，最高院的司法解释内容和我们以前的处理业务的思路完全吻合，这说明了我们团队具有超前法律思维和超强的实践能力；我们认为，只要谈判的方式方法得当，找准问题症结和矛盾所在，小贷方往往明智选择双方妥协，达到利益相对平衡，即使有个别小贷不愿意和解，通过诉讼他们的损失更严重，对解决社会矛盾没有障碍。

四、在处理这些复杂的问题前，房地产开发商应当提供充分的资料，律师要认真全部了解公司资料，制定合适的谈判及诉讼策略是问题的关键，同时小贷公司往往有涉黑的背景，所以律师团队除了要有扎实的法律功底，同时还需要有直面危险的勇气。

总结：律师团队要想处理好房地产资金断链烂盘重组业务，必须要具备极高的法律水准，适势的处理方式，还要有无畏的胆略。

http://news.163.com/15/0820/07/B1EP0NJA00014AEE.html