外地人买宅基地建房，14年后卖家反悔起诉返还宅基地，法院：宅基地转让协议无效，但卖家不诚实信用，不支持返还宅基地！

来源：认真的王律

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对于农村宅基地的使用和转让，是有严格的限制的，宅基地不能转让给非本村村民，如果宅基地转让给外地人，宅基地转让合同因为违反法律规定无效。

但是这并不意味着农村村民卖出宅基地之后，可以随时反悔，以宅基地转让合同无效，而随时反悔，要求返还宅基地。

下面，我们具体来看一个卖家将宅基地转让给外村人，14年后，卖家反悔要求返还宅基地的案例。【（2021）粤1973民初7578号】

2007年4月30日，李某和薛某夫妇签订了一份《土地使用权转让协议书》，将位于东莞市地使用权面积101.4平方米以283000元的价格转让给两人。

李某已收取了两人支付的转让款283000元。薛某夫妇取得案涉土地后依法报建，并取得了建设工程规划许可证、民房住宅工程施工许可证，出资兴建了6层约720平方米的房屋，并一直居住使用至今。

2011年，李某起诉薛某夫妇，请求确认2007年4月30日签订的《土地使用权转让协议书》无效；薛某夫妇返还宅基地使用权；薛某夫妇腾空土地上的房屋，并将房屋交付给自己，自己另行作出补偿。

李某起诉称，因为两被告不是田美社区经济集体成员，宅基地使用权转让合同属于无效，因此薛某夫妇应将宅基地使用权归还自己，自己将283000元转让款退回薛某夫妇。

薛某夫妇答辩称：土地上的房屋为两人合法所有。

首先，买卖行为发生在2007年，钱物两清。2007年发生的行为即使在法律上认定无效，但是双方的真实意思表示。

该行为发生至今已经14年，案涉土地及房屋始终由薛某夫妇合法占有使用。李某在转让土地使用权后，2021年之前从未主张该土地的相关权利。

现在土地价值日益增长的社会背景下，李某违背曾经自愿订立的契约，不认可2007年的出售行为，即使目前法律上确认土地转让协议无效，其行为也不符合诚实守信、公平合理的原则。

其次，两人依合法手续在案涉土地上投入大量资金，建设了六层、近600平方米的房屋，且一直合法占有至今。该房屋为合法建筑，且价值较高，与土地相互依附，形成复合体。

即使《土地使用权转让协议书》为无效合同，土地也无法单独返还。李某请求返还土地使用权，土地已无法返还，但李某也未请求折价补偿，诉讼请求应予驳回。

东莞市第三人民法院经过审理认为：

根据《土地管理法》第六十二条第一款的规定，农村宅基地使用权应当由具有农村集体经济组织成员资格的村民享有。

虽然双方在2007年4月30日签订了《土地使用权转让协议书》，就转让宅基地使用权达成一致，并且已经实际履行，但是这并不代表薛某夫妇已经取得集体经济组织成员资格，由于薛某夫妇并不具备集体经济组织成员资格，双方签订的《土地使用权转让协议书》应属无效。

但是，李某诉请返还宅基地使用权及腾退房屋，法院不予支持，理由如下：

第一，按照法律规定，合同无效后法律效果需要一并处理，但在农村宅基地买卖合同案件中，为保证公平公正，应将赔偿和腾退房屋一并处理。

东莞市因土地房屋的价值增幅较大，双方均确认案涉土地及房屋目前不涉及拆迁，而鉴定农村房屋市场价值必须有该房屋所在区域的区位补偿价，目前案涉房屋不涉及拆迁，其所在区域没有明确的区位补偿价，无法直接通过鉴定对房屋价值进行合理评估。

第二，李某在庭审中一再表示其认为本案中不应处理补偿事宜，从而回避因返还土地及腾退房屋所产生的补偿被告的法律责任问题。

第三，宅基地买卖行为发生在2007年，双方均已履行完毕各自的义务，薛某夫妇已经出资依法在土地上建造了6层房屋，并一直居住至今。

李某在2021年之前从未主张过宅基地及房屋的权利，现因其他原因违背自愿签订的协议，不认可出售宅基地使用权，虽确认《土地使用权转让协议书》无效，但李某的行为不符合诚实守信、公平合理原则。

因此，东莞市第三人民法院作出判决确认《土地使用权转让协议书》无效；驳回李某的其他诉讼请求。

李某起诉确认宅基地转让合同无效，本质上是想要宅基地，但是，法院最终没有支持其要求返还宅基地腾空房屋的诉求，李某不仅起诉的目的没有达到，而且还要承担本案的诉讼费用，等于白折腾了一场。

《民法典》第七条规定，民事主体从事民事活动应当遵循‌诚信原则‌，即秉持诚实、恪守承诺。

所以说，诚实信用原则不仅适用于日常生活，而且在法律中会适用，违反诚实信用原则，不仅在道德上说不过去，在法律上也得不到支持。