【专题】“茶水费”，你正在或将要面对！

什么是"茶水费"？

茶水费其实就是变相涨价。

茶水费就是开发商将房源购买指标转移至中介或所谓内部员工手中，由后者根据面积大小，以几万元到几十万元不等的价格卖出赚取相关的费用。再由中介机构将利益输送给开发商或相关工作人员的操作手法。

"茶水费"是怎么来的？

1、客观上，开发商备案之后不可随意涨价，于是巧立名目赚取差价

房价备案制度要求开发商在首次开盘定价时，必须根据规定的时间提前到当地价格主管部门备案，然后才可以向房管部门申请销售许可证。最早是根据2011年的《商品房销售明码标价规定》而来，商品房施行“一房一价”，开发商应公布房号、单价、总价等房源信息。

备案价就是最高限价，开发商可自行降价，但涨价须重新申报，否则无法签约。也就是说，楼盘在房管局备案价是多少，决定了它最高能卖多少钱。可开发商并不甘心只卖这点儿钱，于是便有了从第三方收取款项的需求。

与此同时，新房供应不足,部分楼盘形成“卖方市场”,茶水费便应运而生。有些紧俏的楼盘，只要购房者在开盘前交上一笔不菲的“茶水费”，即可提前选房。早年，还不叫茶水费，就叫提前选房。

近年来，由于一二手房房价倒挂，有几千甚至上万差价，茶水费有了名正言顺的存在理由。

2、主观上，购房者“只要花钱能办的事就不是问题”的心理。

购房者的主观心理是，即便交了茶水费，相对于类似项目，在价格上依然有优势。所以，购房者一面强烈谴责着这种行为，一面找关系托人想方设法“请人喝茶”。客观上使茶水费现象趋于普遍。

是跟风，也是无可奈何。

究其本质，茶水费的存在有两个原因：第一，楼盘价格与周边房屋存在价格差；第二，房屋具有稀缺性。

"茶水费"的表现形式：

茶水费最常见的形式是中介帮忙“锁房”。

客户直接交茶水费或指标费给中介，可以直接锁定客户想要的房。在昆明呈贡行政中心旁某大型央企开发的楼盘，就是最典型的例子。到售楼部根本买不到房，在门口却人头攒动，倒卖高层、洋房的指标，从10万到20万不等。甚至在朋友圈中高调售卖。奇了怪了，开发商无房可售，中介却可以选楼层、户型！

大家心知肚明，没有开发商的授意，中介哪来如此能量！可你要踩到狐狸尾巴并不容易，往往这些茶水费最后都被冠以表面合法的“团购费”、“咨询费”、“居间服务费”等形式。这也正是监管为维权的难点所在。

“茶水费”的收费标准

茶水费的标准主要是由房客比（房源和客户数量比）决定的。

有经验的房虫通过房客比在心里给茶水费默默定价：

 1：5以下 —— 5-10万不等；

 1：5～1：10 之间 —— 20-30万；

另外参照所在片区，有10万左右的浮动；

说白了，房价越低，茶水费越高；房子越稀缺，茶水费越高。所以，不是所有开发商都想把房价卖高的。比如一个1000套房屋的小区，拿出500套在市场上销售，另外500套每套收取10万元，就有5000万元的利润，至于如何分账，分给谁，大家就自行体会吧……

交“茶水费”的法律风险

（1）中介拿钱跑路，开发商也不会理你

那些收取茶水费的开发商不会明目张胆地收你的钱，为了避免坐实自己高于备案价格售房，中介便成为他们的挡箭牌。所以说白了，若中介拿钱跑路，你也抓不住开发商的任何把柄。

（2）根本无法锁房

很多人以为只要交了茶水费，买房就会万无一失，只能说你还是兔样兔森破。在房源数量固定的情况下，如果房源数量远少于购房者数量，或远少于交茶水费人数，那么无论如何都是无法保证交钱者皆有房的；如果房源数量等于或远远多于前述两者数量，那么你不交茶水费又何妨？

买到房，中介把功劳归于自己；买不到房，大不了把茶水费返还给你，这种稳赚不赔的生意，何乐而不为？

“茶水费”的违法性

1、国家发展改革委关于发布《商品房销售明码标价规定》的通知：

第十三条   商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。

第十七条   价格主管部门发现商品房经营者明码标价的内容不符合国家相关政策的，要及时移送相关部门处理。

在昆明，价格主管部门指市物价局；相关部门指昆明市住房和城乡建设局房地产管理处。

2、收取"茶水费"可能触犯刑法，构成犯罪：

《中华人民共和国刑法》

第一百六十三条 【非国家工作人员受贿罪】公司、企业或者其他单位的工作人员利用职务上的便利，索取他人财物或者非法收受他人财物，为他人谋取利益，数额较大的，处五年以下有期徒刑或者拘役；数额巨大的，处五年以上有期徒刑，可以并处没收财产。

公司、企业或者其他单位的工作人员在经济往来中，利用职务上的便利，违反国家规定，收受各种名义的回扣、手续费，归个人所有的，依照前款的规定处罚。

国有公司、企业或者其他国有单位中从事公务的人员和国有公司、企业或者其他国有单位委派到非国有公司、企业以及其他单位从事公务的人员有前两款行为的，依照本法第三百八十五条、第三百八十六条的规定定罪处罚。（受贿罪）

 第三百八十五条  【受贿罪】国家工作人员利用职务上的便利，索取他人财物的，或者非法收受他人财物，为他人谋取利益的，是受贿罪。

国家工作人员在经济往来中，违反国家规定，收受各种名义的回扣、手续费，归个人所有的，以受贿论处。

第三百八十七条 【单位受贿罪】国家机关、国有公司、企业、事业单位、人民团体，索取、非法收受他人财物，为他人谋取利益，情节严重的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，处五年以下有期徒刑或者拘役。

前款所列单位，在经济往来中，在帐外暗中收受各种名义的回扣、手续费的，以受贿论，依照前款的规定处罚。

交“茶水费”后的法律救济

（1）及时取证：录音、茶水费收据应加盖中介机构公章、银行转账支付留痕迹;

购房者应该及时保留交过茶水费的证据。

采用录音的形式将交茶水费的关键谈话内容录音；

叫茶水费之后，应索要发票（当然不可能给你）或索要收据，一定要要求收款人在出具的收据上面加盖中介机构的公章；

最好采用银行转账的形式支付茶水费，或者尽量采用微信/支付宝等电子支付形式支付，保留支付凭证总比现金支付后空口无凭要强。

（2）提起诉讼要求确认合同无效，返还费用；

《合同法》第52条规定了合同无效的情形，茶水费属于“以合法形式掩盖非法目的”的行为。

以合法形式掩盖非法目的，也称为隐匿行为，是指当事人通过实施合法的行为来掩盖其真实的非法目的，或者实施的行为在形式上是合法的，但是在内容上是非法的行为。应当具备下列要件：  

一是当事人所要达到的真实目的或者其手段必须是法律或者行政法规所禁止的;

二是合同的当事人具有规避法律的故意;

三是当事人为规避法律、行政法规的强制性规定而采用了合法的形式对非法目的进行了掩盖。

《合同法》第58条  合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

购房者可根据此法律依据向法院主张合同无效，请求返还费用。

（3）向监管部门举报。

购房者可向“昆明市住房与城乡建设局房地产管理处”举报

举报热线：0871-63171133（已求证，可在上班时间放心拨打～）

随着调控的升级，茶水费可能将成为“常态”，我们不是旁观者！