回迁或购买的房屋被法院查封了应如何维权？

作者：邹花园

单位：上海市海华永泰（昆明）律师事务所

回迁或购买的房屋因开发商欠债而被法院查封了怎么维权？今天下班回家，看到小区大门处人头攒动，原来是昆明市中级人民法院委托的评估机构张贴了司法评估《告知书》。公告法院查封了本小区开发商名下的若干地下车库以及部分房产。听到小区居民在议论“不用怕，涉及这么多人！”“我们怕还是要找法院！”“找法院有什么用，他们嫌麻烦，我们应该找拆迁（指挥）部”......

听得出来，大家对待这个问题的看法不一，有认为不是回事情的，有认为应该严肃对待，但却认为应向拆迁指挥部讨说法的。作为小区业主，同时作为律师，我想向大家说明白这个事情到底严重还是不严重，到底该怎么正确维权。一来帮助小区居民，二来也帮助有类似问题的其他老百姓。大家不是学法的，所以我尽可能用通俗的语言来说，以便大家理解。

从评估机构张贴的《告知书》来看，是开发商对外欠债，其张贴的查封财产清单中的车位和房屋，目前都登记在开发商名下，性质为在建工程。地下车位很可能已经办理了在建工程抵押手续。

一、回迁户应该如何维权？

一般情况下，回迁房（包括车位）是不会列入开发商的销售系统的，所以法院不可能通过房管局的预售系统查询到这些回迁房并进行查封。既然现在有不少人说回迁的车库被查封了，那最可能的解释就是开发商与债权人曾经就这些车库办理了在建工程抵押登记，所以债权人能清楚具体的车位号。

那如果办理了在建工程抵押登记，那回迁车位或房屋到底应该优先给谁？别担心，回迁户最优先！根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条与第二条[1]、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第1款[2]，对于这些被查封的房屋或车位，各方权利优先顺序排列如下：回迁户>消费性购房人>施工人>抵押权人>普通债权人。

换句话说，只要是回迁房被查封了，不管这房子是被开发商卖了还是被开发商抵押给谁了，或者法院判决哪个施工人对这房子的拍卖价款享有工程款优先受偿权，回迁户们都不用担心，这房子优先归你！

那这样是不是意味着回迁户什么都不用做呢？错！你得赶紧向评估机构书面说明情况，并向执行法院提出书面的执行异议，请求解除查封、排除执行！否则法院视为你对法院的查封、评估、拍卖行为没有任何异议！

所以，回迁户们，不要寄希望于拆迁指挥部。这个部门不一定还存在，即便存在，也不一定能积极处理这个事情。你们可以自行向法院提执行异议，但鉴于这是个专业的法律问题，所以建议你们及时委托专业的律师，由律师及时向法院提出执行异议，用法律手段维护你们的合法权益！

二、购买了车位或房屋但没有办理备案登记的购房者应该如何维权？

对于向开发商购买房屋或车位的购房人，只要你们满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条其中任何一条规定的几个条件，均可以向法院提执行异议，请求停止评估、解除查封、排除执行。

第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

那如果和开发商只是签了买卖合同，没有办理备案登记，还能不能排除执行呢？可以！以上两条规定没有限定必须是备案登记的合同。事实上，一般情况下如果购房合同办理了备案登记，法院就不会查封了。 

那如果是开发商先把房子和车位按在建工程抵押给了债权人，然后才卖给购房人，此时购房人优先于这个债权人么？答案是肯定的！根据2015年的《全国民事审判工作会议纪要》第（三）--39条[3]规定，购房人的权利优先于在建工程抵押权人的权利！

所以，大家及时维护自己的合法权益吧，不要天真地以为“法不责众”。今天贴出了公告，就已经是告诉大家，如果不提意见就视为没有意见！评估拍卖以后再想提异议就没有机会了！

[1]《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》

一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。　

二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

[2]《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第1款 拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。

[3]《全国民事审判工作会议纪要》（三）关于抵押权与购房人住房保障权冲突的问题

39、取得了房屋预售许可或者销售许可的房地产开发商以在建工程抵押取得银行贷款后，又同买受人签订了房屋买卖合同，买受人依约支付了全部或大部分购房款，房地产开发商不能偿还银行贷款，抵押权人向人民法院请求行使抵押权的请求，不予支持；对于买受人向人民法院请求确认其购买房屋的权利优先于银行抵押权的，人民法院应予支持。