业主们，有笔钱你们应该拿！

每天坐电梯上下楼已经成为很多人日常生活的一部分。很多人大概都不会太在意我们总能在小区的电梯、楼道、单元楼门口等地方看见各种广告，这些物业管理的小区广告收益业主们一般也都默认由物业公司独吞。

但是大家知道吗？这些收益应该归全体业主共有。 

《物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。

小区建筑专有部分以外的共有部分，属于业主共有。物业公司利用共有部分发布广告，收益属于全体业主。如：物业公司利用电梯轿箱、住宅外墙面、楼顶平台、走廊、建筑区划内的绿地、道路、物业用房以及其他建筑区划内的公共场所等发布广告的，其收益属于全体业主共有。

通常情况下，物业公司与广告公司或其他公司合作，获得收益后占为己有，业主根本无法享有相应权益。

业主们应如何维权（杨晓刚律师）

业主可以通过业主大会或业主委员会向物业公司主张权利。同时，业主委员会也可以起诉要求物业公司返还广告收益，需要强调的是，由于广告收益属业主共有，单个业主无权要求物业公司返还该收益。

业委会起诉时，首先应将小区内物业公司发布的广告通过录像、照片的形式固定下来，最好通过公证机关对此予以公证。业主委员会还可以要求法院对物业公司的广告合同予以保全，在起诉时一并提交证据保全申请书。业主委员会通过证据保全，得到物业公司的收益金额，最大限度的向物业公司主张返还收益。

沈阳：小区电梯26万广告费  法院判归业主

沈阳市中级人民法院公布了2015年十大经典判例。其中一个，讲的就是物业公司在电梯等公共区域发布广告，而广告收益最终应该归谁的问题。法官明确说：物业的电梯广告收入应该归业主！

在这起案例中，物业公司在沈阳市大东区鹏利花园AB区楼道、大堂、电梯内等公共区域，刊登了大量广告，广告主先后支付给物业公司26万余元。小区业主委员会认为，物业公司在未经业主同意的情况下，擅自利用共用部位、共用设施设备经营广告，收取广告费并私自占有使用，违反《物业管理条例》。

物业公司则称，这笔钱款已用来补充物业费收入严重不足部分，虽然物业公司解释了很多，但最终，法院依法判决26万元广告费归全体业主共有。

不经同意物业无权获公共区域收益

沈阳市中级人民法院审监一庭韩鹏法官表示，物业公司擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益应归属全体业主共有。未经全体业主或者业主委员会同意，物业公司无权使用该收益。

也就是说，物业公司如果在你家小区任何公共区域从事打广告等经营活动，你都有权利去讨要其经营所得！愿不愿意在这些地方打广告，也是你说了算！

对此专家作出以下观点：

①、小区广告收益分配决定权在业主，但也要考虑政策导向与物业公司的贡献。

②、业主可以通过物业服务合同限制物业公司的不当行为。

③、小区广告收入和物业费属于两个不同的法律关系，如果没有明确约定，物业公司无权用广告收入折抵物业费。

④、物业公司擅自引入广告或者将收益据为己有，业主除向当地房地产行政主管部门举报外，还可以起诉。

在业主委员会选聘物业公司时，要和物业公司对小区广告的引入、收益以及违约责任等进行明确的约定。

一般来说，小区广告的收益可以约定用于公共开支，如用来补充住房维修基金，改善小区服务，也可用于冲抵物业管理费、公摊水电费，等等。此外，还可以从中提取一部分作为报酬，用于奖励物业公司，激励物业公司提供更好的服务。

如果物业公司擅自引入广告或者将广告收益据为己有，业主或业主委员会可根据《物业管理条例》的规定向当地房地产行政主管部门举报，由房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告并处以罚款。

除举报外，还可以起诉物业公司。起诉的时候，最好以业主委员会的名义，因为经过备案的业主委员会具有诉讼主体资格。此外，如物业公司拒不纠正其不当行为，在物业服务合同期满后，业主委员会可以撤换该物业公司，重新选聘其他物业公司。

律师提醒

对于物业公司提出的收益已经全部用于小区公共设施设备的维修、维护，业主要求物业公司提供票据、合同的同时，也可要求物业公司提供公共设施设备维修必要性、可行性的报告。对于日常维护费用，已经包括在物业管理费当中，物业公司不得再进行收费或挪用其他费用进行维护。