离婚协议所分割房产未过户时的效力——纪萌诉纪桂成、杨书华请求依离婚协议履行赠与合同案

来源：阿尔法

本文仅供交流学习，若来源、作者标注错误或侵犯到您的权益，烦请告知，我们将立即删除。

---

                    纪萌诉纪桂成、杨书华请求依离婚协议履行赠与合同案

审理法院：　北京市第一中级人民法院

案　　号：　（2015）一中民终字第02295号

案　　由：　离婚纠纷

裁判日期：　2015年03月29日

北京市第一中级人民法院

民事

（2015）一中民终字第02295号

问题提示

离婚协议所分割房产未过户时的效力

案件索引

2014-12-18|北京市延庆区人民法院|一审|（2014）延民初字第06242号|

2015-03-30|北京市第一中级人民法院|二审|（2015）一中民终字第02295号|

裁判要旨

赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。

关键词

离婚协议  房产约定产权权属  优先顺序

基本案情

原告纪萌诉称，二被告于2007年10月15日在延庆县婚姻登记处解除婚姻关系，并约定位于延庆区南菜园二区16号楼409室婚后共同财产归原告所有。2014年6月，原告向二被告要求将房产过户到其名下，遭到拒绝。2014年7月，被告纪桂成私自到延庆区建委补办房产证，进行了抵押贷款；被告纪桂成目前正在申请第二笔房屋抵押贷款。故诉至法院要求确认位于延庆县南菜园南二区16号楼409室所有权归原告纪萌所有，二被告协助原告办理过户手续。

被告纪桂成辩称：1、在其与杨书华解除婚姻关系后，被告杨书华与原告一直不允许被告在该房屋居住，且2014年6月杨书华对其实施暴力，不允许其在此居住，且杨书华长期在该房屋居住，至今未搬出使其无居住地；2、此房屋一直由其还贷款；3、是原告违约在先，其不同意将此房的所有权赠与原告；4、签订离婚协议之后杨书华没有履行该协议书内容，被告纪桂成有权拒绝继续履行。

被告杨书华辩称，同意原告纪萌的诉讼请求。

法院经审理查明：1991年7月24日纪桂成与杨书华登记结婚，婚后于1991年11月15日生育一女即纪萌。2003年纪桂成、杨书华共同贷款购买了位于延庆县南菜园二区16号楼409室楼房一套，尚有贷款未清偿，且房屋一直未办理产权登记。2007年10月15日，纪桂成、杨书华协议离婚。《离婚协议书中》约定“位于延庆县南菜园南二区16号楼409室，产权归孩子所有，男方有长期居住权”。当时纪萌未成年，杨书华离婚后为照顾纪萌仍居住在该房屋内，纪桂成亦在该房屋内居住至2008年11月，后搬出该房屋。2014年7月，纪桂成将上述房产登记到自己名下，并以此房产抵押贷款30万元。2014年10月30日，纪萌向本院申请诉前财产保全要求查封上述房屋，当日，本院作出（2014）延民保字第06222号民事裁定书裁定准许纪萌的保全申请，并查封位于延庆县南菜园二区16号楼409室房屋。2014年10月31日，纪萌诉至法院要求确认位于延庆县南菜园二区16号楼409室房屋归纪萌所有，并要求纪桂成、杨书华协助办理房产过户手续。

裁判结果

北京市延庆区人民法院于2014年12月18日作出（2014）延民初字第06242号民事判决：一、位于延庆县南菜园二区16号楼409室楼房归原告纪萌所有；二、被告纪桂成、杨书华，在上述房产符合过户条件后十日内协助原告纪萌办理产权变更登记手续。宣判后，纪桂成向北京市第一中级人民法院提起上诉。北京市第一中级人民法院于2015年3月30日以同样的事实作出（2015）一中民终字第02295号民事判决：驳回上诉，维持原判。

法院认为

法院生效裁判认为：赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。二被告在离婚协议书中约定位于延庆县南菜园二区16号楼409室楼房产权归原告所有，是双方当事人真实的意思表示，原告亦表示接受赠与，因此二被告与原告之间形成赠与合同关系。赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。故原告的诉讼请求于法有据，法院予以支持。但因诉争房屋尚有购房贷款及抵押贷款未还清，且已设立抵押权，暂不具备房产过户条件，故二被告应在符合房产过户条件时协助原告办理产权变更登记手续。

案例解析

该案例涉及到离婚协议中，婚协议中夫妻约定将房产赠与子女的，一方反悔时能否行驶任意撤销权；夫妻双方对于离婚协议中就房产分割部分所达成的约定是否直接产生物权变动的效力；在房屋未办理过户手续时此部分内容的对外效力；以及离婚协议中房屋分割部分与其他债权、担保物权的履行发生冲突时，应当如何确定清偿顺序等法律问题。

一、离婚协议中夫妻约定将房产赠与子女的，一方反悔时，能否撤销

不少父母在离婚时出于对子女的愧疚之情和对子女今后利益的保护，以及对双方利益平衡的考虑会约定将部分或者全部夫妻共同财产约定为子女所有。由于离婚协议毕竟是涉及身份关系并以解除身份关系为前提的协议，所以能否简单适用《合同法》中关于撤销赠与的相关规定，是值得探讨的法律问题。

而一方反悔时，对子女赠与的财产约定能否撤销，实务中存在两种观点。第一种观点认为可以随时撤销此“赠与”。认为离婚协议中父母将房产给子女，事实上是一种赠与合同。《合同法》第一百八十五条规定：赠与合同是指赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。“赠与合同为诺成合同，赠与合同中，只要双方当事人意思表示一致，合同即成立，不以赠与人赠与物的交付为合同的成立要件。”赠与合同可以任意撤销，“赠与的任意撤销是指无须具备法定情形，得由赠与人依其意思任意撤销赠与合同。《合同法》第一百八十六条第一款规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。”因此，在受赠人向法院提起诉讼，要求赠与人履行转移赠与财产权利的情况下，赠与人仍得形式任意撤销权。但在下列情况下，赠与人不得任意撤销赠与：“第一，标的物已经交付或已经办理登记等有关手续。但对于部分交付、部分未交付的，对未交付部分，可以撤销。第二，具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或经过公证的赠与合同。”法律规定物权的变动以登记为转移,在登记前一方可以撤销赠与。本案中，纪桂成、杨书华虽在离婚时约定将房屋赠与纪萌，但之后并未实际办理过户手续，依据《合同法》的规定，该种赠与不属于不可撤销的赠与，所以纪桂成可撤销赠与。赠与撤销后，该房产仍属纪桂成与杨书华的共同财产，双方可另行分割。故纪萌要求纪桂成、杨书华依据离婚协议的约定，将争议房屋变更到其名下所有没有依据，法院不予支持。

第二种观点则认为不可以撤销此“赠与”。认为离婚协议不同于合同，离婚协议书是具有强烈身份关系属性的民事合同，依据我国的合同法第一百二十三条的规定：其他法律对合同另有规定的，依照其规定。《婚姻法》对夫妻财产关系的规定属于特殊规定，解决夫妻财产争议原则上应当适用《婚姻法》。离婚协议中对子女的赠与条款是基于夫妻之间身份关系的变化达成的协议，与《合同法》中规定的赠与合同有所不同，不能适用《合同法》第一百八十六条自由撤销权的相关规定。

笔者赞同第二种观点，原因在于：

1、离婚协议中的房产赠与条款与整个离婚协议属于同一个整体，不能单独适用任意撤销权[1]

首先，离婚协议的性质是夫妻双方对婚姻关系的解除、财产分割、子女抚养及债权享有与债务承担等涉及人身关系、财产事项等内容协商一致后达成的协议，带有身份关系与感情因素。这不同于《合同法》中一般性的单纯的赠与合同，所以不能简单依照合同法中的等价有偿原则来处理。而婚姻关系、收养关系等与身份有关的协议，不能适用合同法，故双方在离婚协议中对房屋的处理，即使构成对子女的赠与，也因为在特定时间（父母婚姻关系解除、家庭解体）和父母子女之间的特定关系，而不应简单套用合同法中关于赠与合同的规定，不能撤销离婚协议中就房屋分割部分的处理。

其次，法律规定经过公证的财产赠与协议不能撤销，那么也应当赋予经国家民政机关确认并备案的离婚协议中的赠与条款以不可撤销的效力。将父母双方对赠与的任意撤销权止步于民政部门登记离婚之前，才是正当的且合理的。也是公民对国家机关具体行政行为的信赖而应当受到保护，即信赖保护的原则的必然要求。

再次，夫妻关于财产处理的约定以财产关系为内容，属于合同法的调整范围，鉴于婚姻家庭关系的特殊性，对夫妻财产问题的处理应优先适用《婚姻法》等相关法律，当这些法律没有规定时才适用《民法通则》和《合同法》等法律。

司法实践中，不排除夫妻双方解除婚姻关系，以一定的财产分割为基础，如果允许反悔一方将离婚协议中对子女的赠与条款可以任意撤销，则可能违背离婚另一方的真实意思表示，且侵害受赠子女已经获得或者可能获得的预期利益。

2、我国《婚姻法》司法解释二第九条规定，男女双方协议离婚后一年内就财产分割问题反悔，请求变更或者撤销财产分割协议的，人民法院应当受理。人民法院审理后，未发现订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫等情形的，应当驳回当事人的诉讼请求。[2]根据此条规定可以得知，法院在处理此类案件时，如果支持了反悔一方，那么双方在订立财产分割协议时，另一方即存在欺诈、胁迫等情形。本案中，纪桂成表示要行使撤销权，但是并没有提供证据证明其在与杨书华签订离婚协议时受到了杨书华的欺诈或者胁迫等情形。因此，纪桂成不能以行使撤销权的理由来拒绝将离婚协议中赠与纪萌的房屋“收回”，离婚协议中对子女的财产赠与不得任意撤销。

另外，鉴于离婚协议主要是为解除双方婚姻关系的目的而设定的，这种发生在特定身份关系当事人之间的、有目的的赠与，具有道德义务的性质，也属一项诺成性的约定。在纪桂成与杨书华的婚姻关系因离婚协议得以解除的情况下，向其女儿纪萌赠与财产的前提条件已经实现，故其赠与房产的行为依法不能随意撤销。

同时，纪桂成与杨书华在签订离婚协议时，纪萌尚属未成年人，根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第一百二十九条的规定：“赠与人明确表示将赠与物赠给未成年人的，应当认定该赠与物为未成年人的个人财产”的规定，纪桂成在纪萌成年后要撤销当初的赠与，显然缺乏相关法律依据。

二、房产分割协议能否直接产生不动产物权变动的效力

实务中，就离婚协议中对夫妻关系存续期间共有房产的分割约定，能否直接发生不动产物权变动的效力存在不同的意见。

一种观点认为，夫妻间在离婚协议中对不动产权属的约定，无需变更登记即可产生物权变动的效力。理由在于，根据我国《婚姻法》第十九条规定：“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。”故夫妻间就不动产权属的约定，无须另行经过物权变动登记手续，在婚姻关系内部即已经发生权属变动的法律效力。

另一种观点认为，离婚协议是男女双方在平等的协商基础之上，就财产权属问题达成的一致意见，属于合同范畴；夫妻间在离婚协议中对不动产所作的约定，仅仅具有债权效力。依据离婚财产分割协议并不能直接产生不动产物权变动的效力，另一方或者第三方仅享有权属变更登记的请求权。

笔者认为，离婚协议中涉及财产分割部分的约定能否直接发生不动产物权变动的效力，应当结合离婚财产分割协议的性质、物权的公示公信原则、以及不同观点可能产生的法律后果等多种因素来综合考虑。

1、从离婚财产分割协议的性质看，离婚财产分割协议虽然产生于婚姻这种身份关系的解除，属于以解除双方身份关系为动机的、有目的的赠与行为。本案中纪桂成与杨书华的离婚财产分割协议是将双方共有的房屋约定为第三方纪萌所有，属于双方对第三人的赠与行为。虽然双方达成了有效的将房屋赠与第三人的分割协议，但因未办理房屋变更登记手续，依照物权法的规定，房屋所有权并未转移，所以房屋的产权并非属于纪萌所有。

2、根据物权的公示公信原则，我国《物权法》规定可以不进行物权登记即可产生物权设立、变更、消灭等效力的情形，一类是特定矿产资源、法院、仲裁法律文书或者政府征收决定等事实上通过法律规定或者公告等方式进行了相应公示的情况；另一类是通过继承、遗赠或者合法建造、拆除房屋等原权利人已死亡或不存在原权利人等取得不动产的事实行为。离婚财产分割协议与上述情形均不同，其本质上带有合同的性质，协议内容并不公开，第三人无法知晓离婚分割协议的存在及其具体内容。既没有进行必要的公示，也不存在经过了有权机关的审查判断的情况，客观上也不存在因事实行为而直接发生变动物权的现实条件与需要。所以，在未经公示、第三人并不知晓的情况下，离婚协议中涉及不动产分割内容的部分不应当直接发生物权变动的效果。

3、从潜在的社会效果来看，如果认为离婚财产分割协议对不动产的约定直接产生物权变动的效力，则可能导致当事人怠于变更登记，这与不动产登记制度的公示、公信原则相悖离，也存在夫妻趁机转移财产规避债务、损害第三人利益的法律风险。

因此，笔者认为离婚协议中就财产分割部分达成的一致意见在本质上类似于当事人之间的合同关系，本案中的离婚协议涉及房屋的约定类似于纪桂成、杨书华对女儿纪萌的赠与合同，不应具有直接产生物权变动的效力。在未进行不动产变更登记时，权利人对相关不动产仅享有债权请求权，不当然享有相应物权，但是享有进行房屋产权变更登记的请求权。不过，离婚协议中对子女的赠与，又与我国《合同法》中所规定的赠与合同有本质区别。

三、离婚协议中所涉财产分割部分的是否具有对外效力

离婚协议属于夫妻之间就双方解除婚姻关系所达成的一致意见。我国《婚姻法》司法解释（二）第八条规定：“离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。”由此可知，离婚协议中，关于财产分割的条款，在当事人双方之间具有当然的约束力。

离婚协议中往往就双方婚姻关系存续期间的共同财产作出分割，或者就子女抚养问题达成一致意见。而涉及财产分割部分的约定，由于此约定存在与夫妻双方之间，除此之外的第三人难以获知该协议的内容，所以离婚协议中所涉财产分割部门，对于夫妻以外的第三人并不产生效力，对于第三人无拘束力。因此，在房屋符合过户条件时，纪桂成能够将房屋过户到自己的名下，且以房屋向银行作抵押。正如婚姻关系存续期间，夫妻双方财产约定是否具有对外效力，即可否对抗第三人。如果承认其对外效力，即可依约定而对抗第三人;不承认其对外效力，则不能对抗第三人。根据我国《婚姻法》规定，夫妻财产约定对第三人生效的条件，只有第三人知道该约定，才能对第三人产生对抗效力。否则，夫妻财产约定只在婚姻内部产生效力，不对第三人产生效力。本案中，纪桂成与杨书华的离婚协议中，就房屋归属作出的约定，属于双方之间的意思表示，无论是房屋登记管理部门，还是接受房屋作抵押的银行，都不具备知晓该房屋已经在纪桂成与杨书华的离婚协议中约定赠与二人之女纪萌所有的条件，故该离婚协议的房产分割内容不能对抗第三人，对于除纪桂成、杨书华之外的第三人没有拘束力。

四、第三人依据离婚财产分割协议享有的债权与离婚另一方其他债权人的债权、担保物权冲突时的清偿顺序

第三人纪萌依据纪桂成、杨书华所签订的离婚协议中财产分割部分享有的权利属于债权。根据债权平等性原则，债权人纪萌不应享有优先于其他债权人的权利。在各个债权人的利益发生冲突时，应综合考虑各债权人的债权先后顺序、债权具体内容与性质等情况来综合确定债权的履行顺序。

第三人纪萌依据财产分割协议享有的权利属于债权，2007年10月15日纪桂成与杨书华在离婚协议中约定将婚姻关系存续期间所购房屋的产权归孩子纪萌所有。2014年7月，纪桂成将房屋变更到自己名下，并以此房产做抵押来贷款。由于抵押权属于担保物权，纪萌依据离婚协议取得的债权请求权属于合同范畴，根据物权优先于债权的原理，银行对房屋享有的抵押权优先于纪萌对房屋享有的请求过户的请求权。只有在纪桂成依合同履行了还款义务，房屋没有被拍卖实现抵押后，纪萌才可以依据离婚协议的相关内容请求纪桂成协助其办理房屋过户手续。而在案件的审理过程中，涉案房屋以后的归属尚不能确定、抵押合同到期后产权归属目前处于不确定的状态，所以尚不具备过户条件，目前房屋过户到纪萌名下尚处于不能履行的状态，因此法院判决在涉案房产符合过户条件后协助原告纪萌办理产权变更登记手续。

第一审法院审判员：马家欣

第二审法院合议庭成员：刘新泉、徐冰、夏根辉

编写人：北京市延庆区人民法院研究室 郭敏娜

相关法条

《中华人民共和国合同法》第六十条

《婚姻法司法解释二》第九条