【租赁】转租可节税，但风险在哪里？如何控？

A公司于2018年3月以6600万购买了市郊库房，取得10%的增值税专用发票，面积6000㎡。产权证使用期限为20年，整体出租给B物流公司使用5年，双方约定年租金为726万（开具10%增值税专用发票）。

请问A公司应如何操作才能获得最大收益？

1计算下A公司获利情况：

1、增值税

①进项税额：6600/1.1*10%=600万；

②按规定第1年可抵扣360万，第2年可抵扣240万；

③5年销项税额 726/1.1*10%*5=330万；

④应交增值税=330-600=-270万，按规定留抵。

2、附加税费：因增值税为0，故不需缴纳。

3、其他税费

①合同印花税：726/1.1*0.1%*5=3.3万，一次性上缴。注意签订合同时，租金与增值税分开列明！

②5年交房产税：726/1.1*12%*5=396万

③5年交土地使用税：6000*9*5＝27万

4、利润计算

①5年折旧成本：6600/1.1/20*5=1500万（暂不考虑净残值）

②5年收入：726/1.1*5=3300万

③利润总额=3300-1500-3.3-396-27＝1373.7万

④净利润为：1373.7*（1-25%）＝1030.275万

经专家精心筹划,A公司决定先将房产租给属下的三家场地租赁公司，每家每年租金为132万（含10%进项发票）。再由场地租赁公司转租给B物流公司，每家租金为242万（含10%进项发票）。

2计算下A公司获利情况

1、增值税

①进项税额：6600/1.1*10%=600万；

②按规定第1年可抵扣360万，第2年可抵扣240万；

③5年销项税额 132*3/1.1*10%*5=180万；

④应交增值税=180-600=-420万，按规定留抵。

2、附加税费：因增值税为0，故不需缴纳。

3、其他税费

①合同印花税：132*3/1.1*0.1%*5=1.8万，一次性上缴。注意签订合同时，租金与增值税分开列明！

②5年交房产税：132*3/1.1*12%*5=216万；

③5年交土地使用税：6000*9*5＝27万。

4、利润计算

①5年折旧成本：6600/1.1/20*5=1500万（暂不考虑净残值）；

②5年收入：132*3/1.1*5=1800万；

③利润总额=1800-1500-1.8-216-27＝55.2万；

④净利润为：55.2*（1-10%）＝49.68万，企业所得税按现规定享受小型微利企业优惠。

3三家场地租赁公司获利情况

1、增值税

①5年进项税额：132/1.1*10%*3*5=180万；

②5年销项税额：242/1.1*10%*3*5=330万；

③应交增值税：330-180=150万。

2、附加税费：150*12%=18万。

3、其他税费

合同印花税：（132+242）/1.1*0.1%*3*5=5.1万，一次性上缴！

4、利润计算

①5年折旧成本：132/1.1/*3*5=1800万（暂不考虑净残值）；

②5年收入：242/1.1*3*5=3300万；

③利润总额=3300-1800-18-5.1＝1476.90万；

④每家年利润均为1476.90/3/5＝98.46万，企业所得税按现规定享受小型微利企业优惠；

⑤净利润为：1476.90*（1-10%）＝1329.21万。

4筹划后的结果

1、筹划后

A公司与三家场地租赁公司净利润为：

49.68+1329.21=1378.89万

2、净利润增加：1378.89-1030.275=348.615万

★其中：

①节约房产税：396-216=180万

②节约所得税：（1373.7*25%）-（55.2+1476.90）*10%=190.215万

③增加留抵增值税：420-270=150万

④增加的附加税：0-0-18=-18万

⑤增加印花税：3.3-1.8-5.1=-3.6万

★三家公司运营费用暂不考虑

（说明：以上案例及节税方案等内容来自微信号：共享会计师，作者伟金投资）

以上节税效果非常明显，净利润多近350万元！但仅仅看到节税效果，不能看到节税方案的税务风险，更没有落地的防控税务风险的措施，最终的净利润不仅得不到，反而因偷逃税遭受税务行政，甚至刑事惩罚！

针对以上案例的节税方案，主要提示以下2点税务风险：

1、转租不交房产税，目前国家没有统一的明确的规定，各地税务机关，有些出台一些文件，有些还没有出台，即使出台了，文件内容不统一。没有明确法律依据的节税方案，后果可想而知！

原来确实存在部分省份对转租收取房产税，但是绝大多数省份对这种不规范行为已经叫停。 例如， 《江苏省地方税务局关于重新明确转租房产有关房产税政策问题的通知》（苏地税发[2006]135号）明确，经研究，苏地税发[1999]087号第一条第(四)款“对转租房产的，由转租人按转租收入和承租租金的差额缴纳房产税”的规定停止执行。

吉林目前仍然对转租收入征收房产税，例如《吉林省地方税务局关于明确房产税土地使用税有关政策的通知》（吉地税发[2006]42号）第二条规定：“承租人转租的房屋，按转租人取得的租金收入减去支付租金后的余额计算缴纳房产税。”

2、租金定价不公允，明显偏低且无正当理由的，如果再存在于关联企业之间，税务主管机关有权依法纳税调整。为了节税，第一次出租，商定的租金肯定很低，如果没有正当理由，就会纳税调整，让自己处于完全被动地步！

总之，市场上确实存在转租，也是法律所允许的，而且税法也没有规定转租一定要交房产税，这些都是转租节税空间，但具体操作层面，不能简单机械来操作，要综合考虑税务风险情况，设计出合法范畴内的节税方案，才是真正意义的节税！