律师办理土地征收业务操作指引

                                      第一章一般规定

第1条 概念界定

1.1土地征收，是指国家为了社会公共利益的需要，依照法定程序将集体所有的土地转变为国有土地，并给被征地的农民集体和个人合理补偿和妥善安置的法律行为。

1.2农用地转用，是指将土地利用现状调查确定的农用地依据土地利用总体规划、土地利用年度计划，以及国家规定的审批权限报批后，转变为建设用地的行为。

第2条 主要法律依据

2.1《中华人民共和国行政许可法》（以下简称《行政许可法》）。

2.2《中华人民共和国村民委员会组织法》（以下简称《村民委员会组织法》）。

2.3《征用土地公告办法》。

2.4《国土资源听证规定》。

2.5《国务院关于深化改革严格土地管理的意见》。

2.6《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》。

2.7《关于加快推进征地补偿安置争议协调裁决制度的通知》。

2.8《最高人民法院关于征用土地、落实私房政策等具体行政行为相互矛盾而引起的房屋纠纷不应由人民法院处理的复函》。

2.9《最高人民法院关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定（试行）》。

2.10《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》。

                                       第二章土地征收的程序

第3条 在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，为实施该规划占用集体土地的，由县级土地行政主管部门按照土地利用年度计划编制《建设项目用地呈报说明书》，拟定《农用地转用方案》、《补充耕地方案》、《征用土地方案和供地方案》，经县人民政府审核同意后，分批次逐级上报省级以上人民政府批准。一般步骤如下：

3.1用地申请。建设单位向市、县政府土地行政主管部门申请建设用地，填写《建设用地申请表》，并附具以下材料：

（1） 建设单位有关资质证明；

（2） 项目可行性研究报告批复或其他有关批准文件；

（3） 预审报告；

（4） 初步审计或其他有关批准文件；

（5） 总平面布置图；

（6） 压覆矿床评估、地质灾害评估；

（7） 法律法规要求提供的其他文件。

3.2填报“一书四方案”。市、县政府土地行政主管部门在受理用地申请后，拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后，报上一级土地行政主管部门审查。

3.3市级政府及土地行政主管部门审核、上报。市级政府土地行政主管部门收到上报的建设项目呈报说明书和有关方案后，对材料齐全、符合条件的，报经同级人民政府审核。同级人民政府审核同意后，上报省级人民政府土地行政主管部门审查。

3.4省级政府及土地行政主管部门审核、上报。省级政府土地行政主管部门收到市级政府上报的材料后进行审查，并上报省级人民政府或国土资源部审查批准。

3.5批准用地的，下达批准文件。

3.6进行征用土地公告。市、县人民政府土地行政主管部门在收到征用土地方案批准文件10个工作日内进行征用土地公告，并负责具体实施。公告的内容包括以下4个方面：

（1） 征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途；

（2） 被征用土地的所有权人、位置、地类和面积；

（3） 征地补偿标准和农业人员安置途径；

（4） 办理征地补偿登记的期限、地点。

3.7征地补偿、安置方案公告。县级人民政府土地行政主管部门会同有关部门根据批准的征收方案，在征收土地公告之日起45日内拟订征地补偿安置方案，经市、县人民政府批准，由市、县土地行政主管部门予以公告。公告内容包括：

（1） 集体经济组织被征用土地的位置、地类、面积，地上附着物和青苗的种类、数量，需要安置的农业人口的数量；

（2） 土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式；

（3） 安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式；

（4） 地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式；

（5） 农业人员的具体安置途径；

（6） 其他有关征地补偿、安置的具体措施。

3.8办理征地补偿登记手续。被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人在征用土地公告规定的期限内持土地权属证书到指定地点办理征地补偿登记手续。未如期办理征地补偿登记手续的，其补偿内容以有关市、县土地行政主管部门的调查结果为准。

3.9落实征地补偿安置方案，实施供地。市、县人民政府土地行政主管部门根据市、县人民政府批准的征地补偿方案，实施补偿安置，并办理土地交接手续，土地行政主管部门核发《建设用地划拨决定书》,施工单位进场施工。

特别提示：在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外独立选址的建设项目用地，可按项目实施统一征地。需由项目用地单位在向计划部门提交可行性研究报告的同时，向县土地行政管理部门提出用地预申请，土地行政管理部门对建设项目的用地进行审查，出具建设用地预审报告。

第4条 影响征地申请报批的情形

4.1引发重大群体性事件的地区暂缓批地；

4.2违反土地利用总体规划和年度计划的不得批准用地；

4.3社会保障费用不落实的不得批准征地；

4.4违法用地行为未经依法查处的不得批准建设用地。

（来源：中国律师网 摘录于《中华全国律师协会律师办理土地法律业务操作指引》，该指引由全国律协民事专业委员会负责起草，主要执笔人：李晓斌、刘正东、程建平、常旻、周胜、张庆华、孟凡胜、徐西华、张茜、肖潇）