云南省高院公布3起涉开发商典型案例

案例一、开发商没按约交房，购房人解除了合同获得赔偿

2015年1月，张某在大理市下关镇泰业国际广场花57万余元买了两套房子。购房时，张某和云南泰业房地产开发有限公司签订了《商品房购销合同》等，并在大理三塔公证处办理了公证，在登记机关办理了登记备案。

合同约定，开发商应于2015年10月1日前，将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交付给张某。逾期30天后，张某有权决定是否解除合同。合同签订后，张某通过现金和银行按揭方式支付了购房款。可过了约定的交房日期，开发商却没能交房。直到2016年5月，张某还是没能入住。为此，张某将开发商告上了法庭，请求判令解除双方签订的《商品房购销合同》，开发商返还购房款、支付违约金和赔偿损失。

裁判结果：

大理市人民法院审理后认为，本案中，开发商未按合同约定时间将符合交付条件的商品房交付给张某。按照合同约定，逾期交房30天以后，张某有权要求解除合同，其诉讼请求法院予以支持。据此判决，双方解除《商品房购销合同》及《合同补充协议》，开发商返还购房款57万余元并赔偿违约金和损失6万余元。

案例二、绿地面积与广告宣传不符，开发商赔偿住户2万余元

2013年3月6日，饶某、钱某某在曲靖泸西县大丰御园小区买了一套房子，房价为40余万元，两人还与曲靖大丰房地产开发有限公司泸西分公司签订了《商品房购销合同》。

2014年1月，开发商交房。但接收房屋后，房主发现小区实际的绿地面积比开发商宣传资料上的小很多。4月21日至22日，泸西县测绘管理站对此出具测绘报告。报告显示：绿地面积实测为6936.34平方米，而开发商销售广告宣传资料上明确载明：绿地面积10666平方米。2015年7月10日，饶某、钱某某以涉案商品房与销售广告宣传资料上的“16亩中心景观”和“绿地面积”不足等违约行为为由，起诉至泸西县人民法院，要求开发商赔偿损失4万余元。

裁判结果

法院审理认为，“大丰御园”销售广告宣传资料中关于“16亩中心景观”和“绿地面积10666平方米”的说明内容虽然具体明确，也对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有一定影响，但其影响对一般购房者而言不足以达到重大影响，属于要约邀请。然而，根据《合同法》第42条的规定，合同一方当事人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。该开发商这不实宣传，误导购房者购买房屋，使购房者的利益遭受损失，故判令曲靖大丰房地产开发有限公司向饶某、钱某某赔偿损失2万余元。

案例三、买的房子因开发商原因被查封，法院不得执行涉案房产

2009年12月1日，史某某与昆明明丰房地产开发有限公司（以下简称明丰公司）签订了《滇池泊屋房产认购协议》，约定认购滇池泊屋小区房产一套，面积140多平方米，房价79万余元。

2010年5月，史某支付了购房款79万余元，明丰公司也向史某某出具了收款发票。可房屋在建过程中，2013年11月5日，明丰公司因与中国华融资产管理股份有限公司云南省分公司（以下简称华融资产）的金融不良债权纠纷一案，经云南省高院做出生效判决一份。依据该判决，华融资产向法院申请了强制执行。而后法院查封、扣押、冻结了明丰公司名下财产，其中也包含本案史某某认购的房产。由于房屋被查封没法住，史某某以华融资产、明丰公司作为被告提起了案外人执行异议之诉。

裁判结果

法院审理认为，史某某诉请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定，史某某与明丰公司签订了房产认购协议并缴纳房款，其享有对涉案房产的物权期待权，据此也享有足以排除执行的民事权益，其关于本案的执行异议请求成立。故判决史某某享有案涉房屋的物权期待权，并可排除另案执行。也就是说，在另案执行中，不得执行涉案房产。